Während man bei den Uferhallen im Wedding die jahrelange Erpressung des Eigentümers – Verbleib der Bestandsmieter gegen die Genehmigungen von massiver Neubebauung und einem Hochhaus – erfolgreich abgewehrt hat, ist man im Grünen Bezirk “XHain” noch nicht soweit. Hier will man dem Druck nachgeben und das RAW zu großen Teilen abreißen lassen.
Im Ausschuss für Stadtplanung wurde am 11.01.24 kurz ein Bild des qualifizierten Bebauungsplanentwurfs für den Bereich RAW West von Kurth Immobilien gezeigt (Bild unten, kommentiert). Es soll vorangehen, das RAW soll zu großen Teilen abgerissen und durch riesige Gewerbeblocks und Hochhäuser ersetzt werden (Bereich Orange). Damit beugt sich der Bezirk der Forderung des Eigentümers, dass nur mit einem Bauvolumen von rund 149.000 m² der Bestand der übrig bleibenden Mietverhältnisse des “Soziokulturellen-L” (SKL) garantiert werden kann (Bereich Rot). Dabei spielt dieser Bereich im allgemeinen Wertzuwachs bei Baurecht überhaupt keine Rolle!
Wenn Kurth-Immobilien mit ihrer Behauptung der wirtschaftlichen Zwänge durchkommen würde, bekäme das Grundstück mit Baurecht allein für den Neubauteil (ca. 37.800 m²) einen erheblichen Mehrwert:
- Aus 2015 gezahlten 500 Euro/m² Grundstück würden mit Baurecht min. 5.500 Euro/m² (heutiger Bodenrichtwert), also rund 200 Millionen Euro.
- Wahrscheinlich steigt der Grundstückswert vom Bereich “MK 1” bei einem solch üppigen Baurecht in Richtung 10.000 Euro/m², wie gegenüber an der Spree (Link Bodenrichtwert). Dann erbrächte der Weiterverkauf rund 300 Millionen Euro.
- Und pünktlich zur geplanten Festsetzung des Bebauungsplans 2025 wäre das Grundstück dann 10 Jahre im Besitz von Kurth-Immobilien und könnte steuerfrei in Teilen veräußert werden.
Kaum jemand glaubt, dass Kurth-Immobilien als mittelständisches Familienunternehmen das Bauvolumen von 149.000 m² ohne Teilveräußerungen allein stemmen wird. Angesichts eines Kaufpreises von nur 25 Millionen Euro im Jahr 2015 ist die Gewinnspanne exorbitant – mit oder ohne zusätzliche Einnahmen auf der SKL-Fläche.
Die Hälfte der geplanten Baumasse
Aber auch mit weniger als der Hälfte der geplanten Baumasse, wie hier von der Planungsagentur aufgezeigt, wäre ein erheblicher Wertzuwachs zu erwarten. Der Bereich des SKL spielt bei alldem finanziell keine große Rolle. Dieser ist ohnehin zum großen Teil Denkmalbereich und soll kostenlos in eine Selbstverwaltung überlassen werden. Bisher eignete er sich jedoch gut als Drohpotential gegenüber dem Bezirk.
Aktuell soll es jetzt eine Mieterhöhung um rund 30% gebn. Damit nähern sich die Mieten an ein übliches Niveau für die Bespielung unsanierter Räume in Eigenregie. Dabei werden mit der Erhöhung der Mieten, besonders im Bereich des Kulturgewerbes, die Bewirtschaftung des jetzigen Bestandes für Kurth Immobilien immer auskömmlicher. Man kann davon ausgehen, dass jährlich rund 1,5 Millionen Euro an Kaltmieten eingehen.
Modellerfolg Uferhallen vorbildlich für das RAW!
Damit zeichnet sich eine Perspektive des RAW ohne Abriss ab, ähnlich wie bei den Uferhallen im Wedding: Dort hat der Eigentümer ganz ähnliche Neubauvisionen mit Hochhaus etc. aufgegeben und bewirtschaftet nun den Bestand für die nächsten 30 Jahre weiter. Der Neubau reduziert sich auf ein offenbar verträgliches Maß (Webeseite Architekten). Das Land Berlin gibt jährlich eine Million Kulturförderung dazu.
Das «Projekt mit Signalwirkung» sollte auch im Grünen Bezirk ankommen. Es kann nicht sein, dass der einmalge Kulturraum RAW derart plump zu einem “Mercedes-Uber-Center 2.0” verhackstückt wird!
