B-Plan RAW West 2024

Während man bei den Uferhallen im Wedding die jahrelange Erpressung des Eigentümers – Verbleib der Bestandsmieter gegen die Genehmigungen von massiver Neubebauung und einem Hochhaus – erfolgreich abgewehrt hat, ist man im Grünen Bezirk “XHain” noch nicht soweit. Hier will man dem Druck nachgeben und das RAW zu großen Teilen abreißen lassen. Das RAW viel zu kostbar für eine rein spekulative Hochhaus-Abrissentwicklung!

Im Ausschuss für Stadtplanung wurde am 11.01.24 kurz ein Bild des qualifizierten Bebauungsplanentwurfs für den Bereich RAW West von Kurth Immobilien gezeigt (Bild unten, kommentiert). Es soll vorangehen, das RAW soll zu großen Teilen abgerissen und durch riesige Gewerbeblocks und Hochhäuser ersetzt werden (Bereich Orange). Damit beugt sich der Bezirk der Forderung des Eigentümers, dass nur mit einem Bauvolumen von rund 149.000 m² der Bestand der übrig bleibenden Mietverhältnisse des “Soziokulturellen-L” (SKL) garantiert werden kann (Bereich Rot). Dabei spielt dieser Bereich im allgemeinen Wertzuwachs bei Baurecht überhaupt keine Rolle!

Wenn Kurth-Immobilien mit ihrer Behauptung der wirtschaftlichen Zwänge durchkommen würde, bekäme das Grundstück mit Baurecht allein für den Neubauteil (ca. 37.800 m²) einen erheblichen Mehrwert:

  • Aus 2015 gezahlten 500 Euro/m² Grundstück würden mit Baurecht min. 4.500 Euro/m² (heutiger Bodenrichtwert), also rund 200 Millionen Euro.
  • Wahrscheinlich steigt der Grundstückswert vom Bereich “MK 1” bei einem solch üppigen Baurecht in Richtung 10.000 Euro/m², wie gegenüber an der Spree (Link Bodenrichtwert). Dann erbrächte der Weiterverkauf rund 300 Millionen Euro.
  • Und pünktlich zur geplanten Festsetzung des Bebauungsplans 2025 wäre das Grundstück dann 10 Jahre im Besitz von Kurth-Immobilien und könnte steuerfrei in Teilen veräußert werden.

Kaum jemand glaubt, dass Kurth-Immobilien als mittelständisches Familienunternehmen das Bauvolumen von 149.000 m² ohne Teilveräußerungen allein stemmen wird. Angesichts eines Kaufpreises von nur 25 Millionen Euro im Jahr 2015 ist die Gewinnspanne exorbitant – mit oder ohne zusätzliche Einnahmen auf der SKL-Fläche. 

Eigenes Foto aus Präsentation, Hinzufügungen Satire

Die Hälfte der geplanten Baumasse

Aber auch mit weniger als der Hälfte der geplanten Baumasse, wie hier von der Planungsagentur aufgezeigt, wäre ein erheblicher Wertzuwachs zu erwarten – wirtschaftlich mehr als “auskömmlich”! Der Bereich des SKL spielt bei alldem finanziell keine große Rolle. Dieser ist ohnehin zum großen Teil Denkmalbereich und soll kostenlos in eine Selbstverwaltung überlassen werden. Bisher eignete er sich jedoch gut als Drohpotential gegenüber dem Bezirk.

Aktuell hat es eine deftige Mieterhöhung gegeben. Damit nähern sich die Mieten an ein übliches Niveau für die Bespielung unsanierter Räume in Eigenregie. Erste Mieter sollen bereits ausziehen. Dabei werden mit der Erhöhung der Mieten, besonders im Bereich des Kulturgewerbes, die Bewirtschaftung des jetzigen Bestandes für Kurth Immobilien immer auskömmlicher. Man kann davon ausgehen, dass jährlich rund 1,5 Millionen Euro an Kaltmieten eingehen.

 

Uferhallen Wedding, Stefan Alber und Peter Dobroschke

Modellerfolg Uferhallen vorbildlich für das RAW!

Damit zeichnet sich eine Perspektive des RAW ohne Abriss ab, ähnlich wie bei den Uferhallen im Wedding: Dort hat der Eigentümer ganz ähnliche Neubauvisionen mit Hochhaus etc. aufgegeben und bewirtschaftet nun den Bestand für die nächsten 30 Jahre weiter. Der Neubau reduziert sich auf ein offenbar verträgliches Maß (Webeseite Architekten). Das Land Berlin gibt jährlich eine Million Kulturförderung dazu.

Das «Projekt mit Signalwirkung» sollte auch im Grünen Bezirk ankommen. Es kann nicht sein, dass der einmalge Kulturraum RAW derart plump zu einem “Mercedes-Uber-Center 2.0” verhackstückt wird!

 

 

“Urbane Mitte” Gleisdreieck

Chiffre, Jahn,Mack+Partner 01/2015

Die umstrittene Hochhauskette am Gleisdreieckpark hat eine interessante Vorgeschichte, die ich in meiner Zeit als Mitglied des Planungsausschusses Xhain 2012-2016 als parteiloser Bürgerdeputierter für die Piraten erleben durfte.

Die Darstellungen des Entwicklers (unten und rechts) stellten zunächst ein relativ harmloses Gebäudeensemble dar. Eine Beschränkung der Baumasse auf 100.000 m² BGF wurde versprochen und auf einen Hochpunkt am Bahnhofskreuz, ggf. ein zweiter südlich.

Ob die Skizzen wirklich 100.000 m² abbildeten, konnte mangels konkreten Planmaterials nicht überprüft werden. Mittlerweile muss man das stark bezweifeln. Immerhin konnte man damals von einem Ensemble ausgehen, das sich in seine Umgebung einfügen soll, mit einem Anwachsen der Bauhöhe zum Bahnhof hin und einem Hochpunkt dort.

Auch die Bezirksverordneten haben sich angesichts der schönen Bildchen nicht allzu beunruhigt gezeigt. Hätte der Entwickler das heutige Ergebnis mit den Hochhäusern vorgelegt, hätte das anders ausgesehen. Mit diesen relativ harmlosen Darstellungen hat er eine intensive Werbekampagne für das Bauvorhaben betrieben, Bürgerdialoge veranstaltet und ein Cafe-Mobil im Park betrieben.

Bild damals: “Excerpt Urbane Mitte, Büro Dr. Vogel, 4.3.2015”

Bild heute: Baukörper gemäß dem aktuellem Bebauungsplanentwurf (2023)

In der Auslobung zum Wettbewerb wurde dann ein “Hochhaus am unteren Ende” versprochen…

Überraschung: Leider erst als der Wettbewerb entschieden und ausgestellt zu besichtigen war, klärte sich einiges. Die Ergebnisse waren ein Schock für viele Beteiligte. Es hatte nichts mit den Versprechungen zu tun. Jedoch erschien der Prozess nun als bereits zu weit fortgeschritten, als dass man ihn noch stoppen könnte. Die relative Ruhe hatte sich für den Entwickler gelohnt. Ein Meisterstück der “Bürgerbeteiligung” war gelungen.

Ortner & Ortner Baukunst, Wettbewerbsbeitrag

Im Wettbewerb haben sich die eingeladenen Büros richtig austoben können, die Beiträge sind zum Teil absurd. Hier die Ergebnisse, veröffentlicht vom Verfahrensträger C4C.

Jetzt gilt es, Schaden am Stadtbild, der Stadtökologie und dem Klima zu vermeiden und auszuschließen, dass der Park eine Art “Bettvorleger” der absurden Hochhausskyline wird. Die Initiative leistet dazu eine wertvolle Arbeit: https://www.aktionsgemeinschaft-gleisdreieck.de/

Lösungsvorschlag:

Weil sich aktuell der vertragliche Entschädigungsanspruch bei Planungsänderung als nichtig herausgestellt hat, sollte ernsthaft über eine einvernehmliche Perspektive für eine ökologisch verträglichere Entwicklung verständigt werden. Dabei geht es auch um die Einlösung der ursprünglichen Versprechungen.

  • Nur ein Hochpunkt nördlich des Bahnhofs, ggf ein zweiter untergeordneter südlich des Bahnhofs.
  • Wohnen in jedem möglichen Bereich, insbesondere im südlichen Parkbereich.
  • Die Herabsetzung der Baumasse trägt dem geringen Bedarf an Büroflächen Rechnung.
  • Der Wertausgleich ist bereits durch den enormen Zuwachs des Grundstückswertes ausreichend kompensiert.
  • Der Wettbewerbsgewinner wird mit der Umplanung beauftragt, es entstehen nur überschaubare Planungskosten, die es ggf. zu entschädigen gilt.

 

 

Fahrradparkhaus Bahnhof Ostkreuz

Fahrradparkrampe-web

Am Ostkreuz soll an der hier aufgezeigten Stelle ein Fahrradparkhaus entstehen. Wäre es nicht praktisch, das neue Parkdeck an die historische Brücke anzuschließen, damit man ohne Umwege die Bahnsteige erreichen kann? Auch das oft als Vorbild dienende Fahrradparkhaus in Bernau leistet diese Erschießungsfunktion.
Hier am Ostkreuz schafft die Parkrampe die lange geforderte Fahrradüberquerung des Ostkreuz, denn zusätzlich zum Parken kann man ohne Absteigen auf die Brücke auffahren und am Südende über eine Rampe wieder herunter. Falls die komplizierte Südrampe nicht umgesetzt wird, reicht auch die Hinzufügung von einfachen Aufschiebeblechen für Fahrräder auf die Treppen als wesentliche Verbesserung der Fahrradquerung.

Ideenstudie als PDF

Kleinere Variante (300 Stp.) als PDF

BSR / Rathausneubau Oberbaumbrücke

Standortfrage Rathaus – Zentralrathaus an der Oberbaumbrücke

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Die Planung von Wohnungsbau an der Mühlenstraße ist gescheitert. Die BSR benötigt mehr Platz als aufgezeigt, und ein kompletter Neubau aller Funktionsgebäude wäre zu teuer. Alternative Lösungsansätze sind gefragt!

Hier wird die Möglichkeit eines Standortes für ein Zentralrathaus auf dem Grundstück der BSR an der Oberbaumbrücke untersucht. Der Standort erscheint geeignet, entweder für ein neues Zentralrathaus für den gesamten Bezirk oder einen Neubau für den Rathausteil Friedrichshain. Dieser sollte die politischen Gremien – BVV, Ausschüsse, Fraktionen – beinhalten. Diese würden im markanten Kopfbau gegenüber der Oberbaumbrücke einen würdigen Standort erhalten, der auch auf dem Bezirkswappen abgebildet ist.

Die BSR verschiebt lediglich die Parkplätze in Parkdecks und den Müllumschlag und Siloanlagen in den nördlichen Bereich. Das sind vergleichbar überschaubare Maßnahmen. Insgesamt kostet diese Komprimierung des BSR-Betriebs nicht allzuviel, denn alle Funktionsgebäude bleiben bestehen.

 

Als PDF (2 MB) HIER

 

Alternative Schulerweiterung Clara-Gundwald-Schule Kreuzberg

Alternative Schulerweiterung Clara-Grunwald-Schule Kreuzberg

 

Nachdem in jahrelangen Diskussionen immer noch keine befriedigende Lösung für die Ergänzung einer Zweifeldsporthalle und weiterer Grundschulflächen gefunden wurde, hat die Schulleitung der Clara-Grunwald-Schule 2021 die Planungsagentur beauftragt, eine alternative Potentialstudie zu erstellen. Dabei ging es u.a. darum, den zum Bau der Sporthalle geplanten Abriss des ausgezeichneten Hortgebäudes “Bunte Wille” zu verhindern, das zur IBA 1987 entstanden ist. Und dass nicht erst im nächsten Jahrzehnt etwas passiert, sondern zeitnah, denn die Flächen werden dringend benötigt.

Seit Ende 2023 gibt es ein neues Ergebnis der Untersuchung: Die beiden Sporthallen sind platzsparend übereinandergelegt – das ist eine nicht unübliche Bauform, die im Verfahren trotz enger Platzverhältnisse nicht als Prüfvariante vorkam. Die geplante Mensa passt sehr gut darunter ins Erdgschoss. Das ist die beste Lösung für beengte Situationen wie hier in Kreuzberg.
Es gibt viele gebaute Beispiele für eine solche Anordnung, z.B. in München, in Ulm oder auch in Berlin

Hier der aktuelle Planungsvorschlag der Planungsagentur:

Direkt als PDF HIER

 

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Umweltschädlichen Asphalt vermeinden!

Beim Ersatz von Kopfsteinpflaser durch Asphalt bei neuen Fahrradstraßen ist die nachteilige Neuversiegelung erheblicher Flächen nur ein Aspekt. Hinzu kommt:
Fahrradfreundliche Pflasterungen sind die Alternative, hauptsächlich für Straßen im Nebennetz. Pflaster kann immer wieder in den Ursprungszustand zurückverlegt werden, versiegelt nur zum Teil und kann wesentlich heller (und kühler) als Asphalt sein. Zudem entstehen bei den Bauarbeiten keine Emissionen.
Befahrbare Pflaster aus Betonstein kosten nicht mehr als eine Asphaltoberfläche. Wesentlich teurer sind geschnittene Granitsteine. Wegen des ökologischen Gesamtnutzens kann man sich m.E. für Betonsteine entscheiden.
Vorschlag: Historisches Kopfsteinpflaster (wie geplant) an den Randbereichen (Parken), schönes und fahrradfreundliches Pflaster im Fahrbahnbereich (Beispiel hier).

Potentialstudie RAW 2023

Vergleichende Untersuchug: Ausgehend von der Einschätzung, dass wegen des damals gezahlten niedrigen Grundstückspreises bereits knapp die Hälfte der geplanten Baumasse wirtschaftlich auskömmlich ist, wird hier exemplarisch und vergleichend ein konkretes städtebauliches Modell dieser Größenordnung aufgezeigt. Die Studie ist das vorläufige Ergebnis (10/2023) einer jahrelangen planerischen Annäherung an das Gelände und wird diskursiv fortgesetzt.
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RAW Ost 2023

RAW Ost 2023 – Studie TOPOS

Die Planungsagentur begrüßt die Initiative des Bezirks auf das Hochhaus zu verzichten und eine große Freifläche zu schaffen, mit einer Grenzbebauung im Süden. Das ist ein großer Fortschritt für das zukünftige RAW. Einzig bei der Vermeidung des Teilabrisses der historischen Halle und den Bauhöhen muss noch nachjustiert werden.

Die aktuellen Planungen für den östlichen Teil des RAW sind am 22.06.2023 im Bauausschuss vorgestellt worden. Im Auftrag des Bezirks erstellte das Büro TOPOS eine Studie, die offenbar mit den neuen Eigentümern “Norsk / CoreEstate” abgesprochen ist (Studie hier). Auch der Teilbereich Mitte (Eigentümer: Centrum) ist enthalten. Dort wird jedoch nur das Badehaus erhalten.

Auffällig ist der Entfall des Hochhauses, das im Strukturplan der “Dialogwerkstatt” bisher geplant war. Das ist ein wichtiger Schritt hin zu mehr Ökologie und weniger städtebaulicher Kiezzerstörung. Auch der Ansatz, die “RAW-Promenade” bis zur Ecke Revaler Str. / Modersohnbrücke durchzuführen ist begrüßenswert, insbesondere wenn sie sich auch weiterhin durch historisches Ensemble schlängelt. Der Streifen an der Brücke, auf dem die Bahnbetriebshallen erschlossen werden, gehört der Bahn, mit der man sich sicherlich über ein Wegerecht, wie es das früher bereits gab, einigen kann.

Weniger schön ist der Wegfall der Halle 12 (“Möbelhalle”). Diese wäre vom Voreigentümer bereits längst abgerissen worden, wenn die Initiative damals nicht stark widersprochen hätte. Nun soll sie zugunsten einer Grünfläche weichen. Das ist vielleicht hinnehmbar. Weniger hinnehmbar ist der aufgezeigte Abriss der südlichen Hälfte der historischen Halle 13, damit die drei Baufelder sich voll ausdehnen können. Das muss nicht sein und ein Vorschlag für eine Strukturanpassung ist in meine Darstellung einer alternativen Entwicklung eingegangen.

Im Teilbereich Mitte würde viel RAW-Identität sinnlos zerstört, wenn bis auf das Badehaus die historische Bausubstanz abgerissen würde. Denn wer braucht an dieser sensiblen Stelle 3-4 geschossige Neubauten? Nicht einmal den Eigentümer macht das reich und es verursacht unnötigen Stress. Die historische Bausubstanz muss erhalten bleiben, an der Einfahrt gibt es jedoch einen Teilbereich für Neubau.
Vorschlag: Das kleine Grundstück wird an eine Stiftung verkauft, die nur den offenen Eckbereich entwickelt. Notfalls beschränkt der Bebauungsplan das Baurecht auf die Ecke, wo heute die “Hotrod Tour Berlin” untergebracht ist – eine verzichtbare Knatter-Kart-Ausleihe für Berlintouren, die auf die Nerven gehen.

Hier zur Verdeutlichung Ausschnitte aus der Studie von TOPOS:

 


 

Ehemalige Planungen 2020 RAW Ost “IC Campus”

Einen ersten Eindruck über die damaligen Bauabsichten von “IC Campus” kann man sich hier verschaffen – veröffentlicht bei einer Präsentation eines vorläufigen Planungsstandes bei der Konferenz „Clubs im Neubau“ 28.10.2020: Präsentation HIER

Offenbar will man auf die beiden schönen Hallen einen 7-geschossigen Büroriegel stellen. So etwas kann man mit sehr viel Beton und Stahl irgendwie hinkriegen, aber es erscheint ebensowenig ökologisch nachhaltig wie funktional sinnvoll bzw. notwendig noch denkmalgerecht. Das Vorhaben ist abwegig.

 

 

 

 

Natürlich darf das obligatorische Hochhaus in der Planung nicht fehlen. Der Grüne Bezirk lädt mit seiner Hochhaus-Bauoffensive dazu ein, weil er dem Greenwashing glaubt, Hochhäuser wären ökologisch sinnvoll.. Hochhäuser sind jedoch strukturell zu energie- und rohstoffintensiv und stehen einem echten Klimaschutz im Weg. Obwohl dies eigentlich Allgemeinwissen ist, ist das im Bezirk leider noch nicht angekommen.

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RAW aktuell 2023

Zur Hauptseite RAW hier entlang…

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Aktuelle Planung zum Abriss / Neubau des RAW

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Trotz aller Kritik, dass der Abriss großer Teile des international renommierten Kulturensembles RAW und die fatale Hochhausentwicklung auf dem RAW nur durch ein fehlerhaftes Gutachten erzwungen ist und die Initiative RAW Kulturensemble als unabhängige Vertretung der Nachbarschaft nicht berücksichtigt wurde, gibt es die Entscheidung, dass der Entwurf von Holzer Kobler Architekturen die Grundlage für den Bebauungsplan werden soll. Der Bezirk nimmt es hin, dass die Initiative bei den aktuellen “Beteiligungsveranstaltungen” der Kurth-Immobilien (z.B. 18.5.23) einfach nicht mehr eingeladen wird und diese nur im Kreis der mietvertragsabhängigen NutzerInnen stattfinden. Diese dürfen den Abrissplan nicht grundlegend kritisieren um den “Deal” nicht zu gefährden.
Die vielfach geäußerte Kritik blieb weitgehend unberücksichtigt und der Bezirk macht Tempo: Seit dem 20.6.22 lag der Bebauungsplanentwurf einen Monat lang in der “frühzeitigen Beteiligung” aus. Hier die Planungsgrundlage dazu.
Trotz aller Beschwichtigungen ist das ein großer Schritt hin zum Baurecht. Denn ein qualifizierter Bebauungsplanentwurf kann bereits Baurecht nach §34 BauGB schaffen noch vor Festsetzung des B-Plans. Viele Menschen haben Einwendungen verfasst. Die Planung muss dringend noch einmal grundsätzlich diskutiert werden und die Mängel wie z.B. das fehlerhafte Gutachten, das ausstehende Beteiligungsverfahren mit Anlaufstelle, nicht berücksichtigte BVV-Beschlüsse zur Grünflächenentwicklung und zum Erlass eines Erhaltungsgebietes erst einmal aufgearbeitet werden!
Zur Auswertung der Einwendungen und deren behördlichen Abwägungen muss es einen Runden Tisch geben, ähnlich wie in Kreuzberg beim Projekt “Urbane Mitte” am Gleisdreieckpark.
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Die Planungsagentur hat die vorliegenden Kubaturen in ein 3D-Modell übertragen. Der Sonnenstand und Schattenwurf entspricht exemplarisch dem 21. September um 14 Uhr. Wie durch die Lage des Hochhauses nicht anders zu erwarten war, liegt der Platz völlig im Schatten.

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Abgeleitet ist das 3D-Modell aus folgender Darstellung mit Geschosszahlen:

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Bild: https://entwicklungsstadt.de

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Das RAW ist als Abladeplatz für maximale Geschossfläche zu schade!

Eine Architekturkritik:

  • Hier wird relativ sinnentleert Baumasse erzeugt – wer braucht z.B. 40 Meter tiefe Baukörper? Die natürliche Belichtung und Belüftung der riesigen innenliegenden Flächen entfällt und zwingt zu einem enormen Einsatz von Energie für Licht+Luft. Die Ressourcenverschwendung ist in einem solchen Entwurf inbegriffen.
  • Das Hochhaus mag in einer primitiven Denkart ganz gut zum gegenüber liegenden Amazon-EDGE-Tower passen, in der Realität steht es jedoch bereits im Bereich des gründerzeitlichen Wohnquartiers und prägt dieses auf ungute Art neu – es entstehen starke Gentrifizierungseffekte.
  • Das Hochhaus verschattet den neuen Platzbereich und wird ihm zwangsläufig eine sterile “Downtown”-Atmosphäre geben. Zudem wird es nicht gebraucht, weder für das städtische Büroflächenangebot noch für die Wirtschaftlichkeit des Gesamtvorhabens, siehe Gefälligkeitsgutachten.
  • In Zeiten des Strebens nach Klimaneutralität verbietet sich der Bau von energie- und baustoffintensiven Hochhäusern ohnehin. Deshalb ist ein Bürgerbegehren in Vorbereitung, das die 20 geplanten neuen Hochhäuser im Bezirk verhindern soll: https://hochhausbau-stoppen.de/
  • Den heutigen “Haubentaucher” mit Baumasse derart aufzufüllen, kann auch aus Denkmalschutzgründen (Umgebungsschutz) nicht ganz ernst gemeint sein.
  • Das Astra findet sich in einem Büro/Shopping-Center an der Stelle der heutigen Getränkehalle wieder – hier wird nicht einmal die versprochene “DNA” erhalten. Für dessen Anlieferung wird der schöne Biergarten am Kegel zur Zufahrtsstraße und das wertvolle Ensemble zum großen Teil abgerissen. Warum gibt es hier keinen Denkmalschutz, zumindest als Denkmalbereich?
  • Durch den Abriss der Projekte Suicide Circus, Urban Spree und Astra verschwinden nicht nur die historischen RAW-Originalgebäude, sondern auch die wertvollen Kulturgärten. Aus der geschätzten Vielfalt wird ein Stadtplatz, der diese Qualitäten absehbar nicht annähernd ersetzten kann. So erinnert der Name “RAW Arena” an den brachialen Nachbarn an der “Mercedes-Benz-Arena”. Der Pavillon “RAW-Portier” soll ein zentraler Security-Infopoint werden und “RAW-Showcase” ein Showroom für die Konzerne, die im Hochhaus residieren. Schöne neue Welt!
  • Es schließt sich auf dem großen Parkplatz ein sog. “Berlin-Forest” an, eine Verschachtelung von quadratisch-dicken Baublocks, die durch eine Art Gitterrost zusammengehalten werden. Das schafft keine räumliche Qualität, auch wenn man es in der Darstellung hinter riesigen Bäumen versteckt. Die Blocks versperren sich gegenseitig, es entstehen nur minimale Lichthöfe. Das ist insofern abzulehnen, weil es für diesen großen Bereich immer Planungsziel und BVV-Beschluss war, neben einer Bebauung auch eine nutzbare öffentliche Grünfläche zu schaffen.

Fazit: Der grüne Bezirk will das tatsächlich umsetzen und sich einer großen Erpressung und Täuschung beugen. Das RAW wird kaum wiederzuerkennen sein, der Mercedes-Benz-Platz schwappt herüber.


Wie eine mögliche (Maximal)Alternative aussehen könnte, in der sich Neubauten ohne größeren Abriss in das Ensemble einfügen, hier im Vergleich: Potentialstudie RAW

 

 

RAW 22
Bestand – Planung – Alternative, Entwurf+Visualisierung Planungsagentur

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Wie man es auch dreht und wendet – es bleibt viel zu viel Baumasse
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Bild: Tagesspiegel 05.04.2022, Holzer Kobler Architekturen

Es droht ein weiterer Mercedes-Benz-Platz zu entstehen – aktuell wird  baurechtlich die Grundlage dazu geschaffen.
Das ist auch deshalb bedenklich, weil kaum anzunehmen ist, dass das Familienunternehmen Kurth die geplanten Baufelder selbst umsetzen wird. Denn wegen der Größe des Projektes ist ein Weiterverkauf der Parzellen mit Baurecht wahrscheinlich. Dafür ist die Planung ordentlich in einzelne Baufelder aufgeteilt. Am Ende hat man es wieder mit den üblichen Großunternehmen zu tun, die bereits das Anschutz-Quartier besiedeln.

  • Die Gewinnspanne beim Weiterverkauf wäre enorm: So hat das Grundstück 2015 nur 500 Euro/m² gekostet, der Bodenrichtwert liegt heute schon bei 5.500 Euro/m².
  • Mit dem orbitanten Baurecht könnte der Quadratmeter Grundstück auch über 10.000 Euro/m² wert sein, wie in der bereits entwickelten Nachbarschaft (siehe Bodenrichtwert). Man könnte beim Weiterverkauf also ein halbe Milliarde Euro erzielen, bei einem Kaufpreis von nur 28 Mio. Euro.

Die Initiative RAW Kulturensemble fordert die Beendigung des Masterplanverfahrens und ein neues Gutachten, das von vernünftigen und üblichen Zahlen ausgeht. Maximal die Hälfte der Baumasse ist soll der neue Zielwert sein. Das ist wirtschaftlich auskömmlich. Eine Diskussionsgrundlage dazu hat Kurth immobilien 2016 selbst geliefert, als man mit zwei Entwürfen mit etwa dieser Baumasse ins Rennen gegangen ist – Link dazu hier

Aktuelle Presse dazu:

TipBerlin-Interview vom 22.02.2022
ND vom 24.2.22
taz vom 23.2.2022

Bilder der vier Entwürfe aus dem Verfahren:

Alternativplanungen für die Nachverdichtungen der WBM in Friedrichshain-West

Individuelle Lösungen statt Typenhochhäuser!

Ich freue mich dazu beigetragen zu haben, dass bei der Nachverdichtung in Friedrichshain-West von den geplanten Typenhochhäusern abgesehen wird. Das heißt leider nicht, dass es zu einer Reurbanisierung der Stadtbereiches kommt, wie ich es durch normalgeschossige Ergänzungen aufgezeigt habe. Aktuelle Bilder unten.
Mein Beitrag dazu ist hier skizziert.  (Als PDF, 27 Seiten, 14 MB HIER)

 

Darstellungen: Teleinternetcafe-Brenne-Treibhaus_FHW-Ausstellungsplakate 2021

teleinternet-web

Umweltschädliche Bebauung des Orionhofes

 

Die Initiative BI Plänterwald hat diesen Vorschlag auf ihrer Webseite übernommen und mich mit Mailadressen der Entscheider*innen versorgt. Das Feedbach des Bauherrn Stadt und Land war sehr nett, jedoch mit dem Bedauern versehen, dass es für eine Umplanung zu spät sei. Es gibt bereits eine Baugenehmigung.

Mittlerweile ist das Bauvorhaben jedoch in der geplanten Raumergreifung gestrichen worden. Der Orionhof bleibt damit ein unbebautes Grünidyll! Danke!

Karstadt Hermannplatz

Nach der Signa-Pleite geht es nun darum, die Nahversorgung für den Kiez zu sichern und den Gebäudebestand zukunftsfähig zu machen. Neben einer Neuaufteilung der Räume steht sichlich auch ein “Facelifting” an, eine Verbesserung auch der äußeren Erscheinung. Und natürlich eine Reduzierung der Fahrspuren für den Autoverkehr!

Bisheriger Ansatz:

Ein Geschoss weniger!

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Die Erscheinung des Gebäudes war damals schon zu gewaltig und die Nutzfläche zu groß, so dass das Projekt schon nach wenigen Jahren in Schieflage geriet. Der neue Baukörper würde den Hermannplatz optisch “erschlagen” und wegen seiner enormen Höhe stark verschatten. Eine solch imperiale Ausstrahlung wäre zudem völlig unpassend für den Kiez und würde zu hohen sozialen Spannungen führen.

Um den Maßstabssprung zu kaschieren, haben die Entwickler bei dieser Darstellung (15.5.2019) neben dem restlichen Originalbau Hasenheide 5 ein erfundenes Haus reingestellt, das den enormen Höhensprung kaschiert. Das ist nicht in Ordnung, das Gebäude kann jedoch den Höhenmaßstab für das Gesamtgebäude als Kompromiss abbilden – ein Geschoss weniger als geplant. Die Hochhausaufbauten sollen um zwei Geschosse niedriger werden. Das wäre in der Animation das letzte Bild bevor der Bestand wieder erscheint.

Insgesamt würde das Karstadt-Gebäude um die Vervollständigung des Dachgeschosses und ein weiteres Geschoss mit den niedrigeren Turmaufbauten erweitert. Hier könnte eine Möglichkeit für einen machbaren Kompromiss liegen.

Karstadt gif

 

 

 

Kritik am Bauvorhaben Köpenicker Str. 18-20

Nun ist auch einer der letzten Kulturfreiräume an der Spree bedroht – der Sage Beach-Club in seiner heutigen Form. Der Eigentümer des Grundstücks Nicolas Berggruen hat eine Bauvoranfrage beim Bezirk eingereicht, die man als planerischen Amoklauf bezeichnen könnte.

Mitten in das denkmalgeschützte Ensemble will er zwei Gebäuderiegel hineinquetschen. Ganz nach dem Motto, probieren kann man das ja mal. Es ist ja nur eine Bauvoranfrage. Im Planungsausschuss wurde das am 17.2.22 vorgestellt. Die Kritik führte jedoch nicht zu einer Reduzierung der Baumasse, sondern zu einer Zunahme. Denn offenbar auf Initiative des Bezirks ist noch ein zweiter Riegel dazugekommen, im Hof zwischen Remise und Hauptgebäude, vorgestellt am 5.10.2023. Das geht weder von den Abstandsflächen, noch funktional und denkmalrechtlich. Der Beach-Club war dann einmal.

Planmaterial: Öffentlich am 5.10.2023 im Planungsausschuss vorgestellte Bauvoranfrage

Zusammenfassend kann man sagen:

  1. Der Abstand zum westlichen Behala-Grundstück von nur 0,2 der Höhe (Abstand Gewerbegebiet) verbietet sich, denn zukünftig wird dort ein Mischgebiet oder ähnliches sein mit dem Abstandsrecht 0,4 der Höhe. Weil die Umnutzung des Behala-Grundstücks weg vom Industriegebiet längst beschlossen ist, verstößt das Heranrücken der Planung mit zu geringem Abstand klar gegen das Rücksichtsnahmegebot. (Beispiel hier) Deshalb können und müssen diesbezügliche Voranfragen mit Nein beschieden werden.
  2. Der Abstand zum Spreeufer soll wenigstens die Planungsleitlinien Kreuzberger Ufer erfüllen, also 30 Meter Meter. Die neue Bauflucht muss sich also am Denkmalbestand (Abstand ca. 28 Meter zum Spreeufer) orientieren. Das ist auch denkmalgerecht.
  3. Der Neubau “erschlägt” das Denkmal auch durch seine Bauhöhe – mit 7 Geschossen zwei Geschosse über dem Denkmal, bis zu 28,90 m hoch. Insgesamt verbietet auch der Umgebungsschutz von Denkmälern im Denkmalbereich die Genehmigung.
  4. Der zweigeschossige Riegel im Innenhof ist durch die von ihm ausgehende Enge und Dominanz ebenfalls denkmalrechtlich unzulässig. Auch mit dem Abstandsrecht und der Erschließung (u.a. Feuerwehr) gibt es offenbar Probleme. Deshalb können und müssen diesbezügliche Voranfragen mit Nein beschieden werden.

Die Vorbescheidsanfragen sind abzulehnen. Möglich wäre folgende Gebäudeanordnung:

Als PDF hier

Spreeufer für alle: Viktoriaspeicher-Areal an der Schillingbrücke

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Ausgelöst durch den Bürgerentscheid “Spreeufer für alle!” und den anschließenden Ideenaufruf Kreuzberger Ufer plane ich an einer optimalen städtebaulichen Figur auf diesem großen Grundstück. Auf Grund der großen Grundstückstiefe (ca. 135 Meter) lässt sich hier der Bürgerentscheid mit seinem 50-Meter-Freiraum zum Ufer umsetzen. Die offenen Spangen mit eingeschobenen Torhäusern und drei Punkthäusern folgen dem Planungsziel, für alle Räume einen Spreebezug herzustellen und gleichzeitig den bebaubaren Teil des Grundstücks optimal und intensiv zu nutzen. Hier sind rund 76.000 m² BGF aufgezeigt, was eine angemessene Nutzung darstellt. Damit kann ein Uferpark entstehen, der auf der Kreuzberger Seite bislang fehlt.

Als PDF hier

Der Katalog zum “Ideenaufruf Kreuzberger Ufer” 2011

Planungsrevision Spreeufer – Köpenicker Straße 11-14

Planungsrevision Spreeufer – Köpenicker Straße 11-14

Koepi-seite-1-webIm Bebauungsplanverfahren 2-35 wurde bisher nicht viel Rücksicht auf den 2008 stattgefundenen Bürgerentscheid “Spreeufer für alle!” genommen. Damals wurden 50 Meter Abstand von Neubauten zum Flussufer beschlossen. Die geplanten Gebäude auf den Grundstücken der Firmen Zapf und Tengelmann reichen teilweise jedoch bis fast ans Wasser.

Jetzt sollen in einem neuen Anlauf wenigstens die bezirklichen Planungsleitlinien, die eine Baufreiheit von 30 Metern zum Spreeufer vorsehen, umgesetzt werden. Um dies zu unterstützen habe ich in einer Machbarkeitsstudie aufgezeigt, dass der vergrößerte Uferabstand mehr räumliche Qualität bringen kann und die bauliche Nutzung nur unwesentlich schmälert.

Dazu gab es BVV-Anträge der PARTEI. Unter dem Tital “Planungsrevision Spreeufer” soll nun mehr Urbanität am Kreuzberg Ufer erreicht werden, bevor es zu spät ist. Das Bebauungsplanverfahren 2-35 ist kurz vor dem Abschluss.

Antrag zum Tengelmann-Grundstück
Antrag zum Zapf-Gelände
Antrag zur Heeresbäckerei

Die Anträge wurden über viele Sitzungen intensiv debattiert. Es gab viel Unterstützung aus der Anwohnerschaft und anderen Initiativen. Herausgekommen ist eine Ablehnung des Antrages zu Tengelmann-Grundstück, obwohl die Grünen diesen zugestimmt haben. Gescheitert ist dieser an den Stimmen der Linken, völlig unverständlich. Dennoch bleibt es fraglich, ob bis ans Wasser und in das Naturufer hinein gebaut werden darf.

Der Antrag zum Zapfgelände wurde, offenbar um die Linke zur Zustimmung zu bewegen, in einen Prüfantrag umgewandelt und ist beschlossen. Das Ergebnis der Prüfung ist eine umfangeiche Abhandelung über die Vor- und Nachteile des “Absägens” der Gebäuderiegel (Vorlage des Bezirksamtes hier). Ergebnis: Eine Verkürzung der Riegel wird es nicht geben. Eine Qualifizierung der Planung im Sinne des Antrages hätte auch eine echte Umplanung der Riegel gebraucht. Dazu sah das Bezirksamt offenbar keine Veranlassung. Im Gegenteil: Obwohl durch den Beschluss des Antrags zur Heeresbäckerei der Block an der Brücke nun wegfällt (der planerisch die Begründung für den geringen Uferabstand des Zapf-Riegels war), sieht das Bezirksamt keine Begründung zur Umplanung auf dem Zapfgelände. Ein freistehender Riegel hätte doch was…

Das zähe Ringen um die Qualität der Spreeufer geht weiter. Erfolg: Vor der Heeresbäckerei entfällt der Baublock, der bis 5 Meter an das Ufer herangereicht hätte.

Als PDF HIER

 

Planung Heeresbäckerei

Im Antrag ist die planungsrechtliche Situation beschrieben: Antrag zur Heeresbäckerei
Das geplante Gebäude mit den roten Doppelpfeilmarkierungen soll entfallen. Der Antrag hat zu einer Beschlusslage geführt, die das geplante Gebäude verhindert.

Heeresb-web

 

 

 

 

 

 

 

 

ZUKUNFT am Ostkreuz

Das einzigartige Kulturprojekt ZUKUNFT am Ostkreuz in der Laskerstr. 5 ist bedroht. Der Mietvertrag wurde nicht verlängert, Ende Mürz 2022 droht das Aus. Zudem soll auf den Nachbargrundstücken und in der Umgebung der Laskerstraße massiv gebaut werden. Eine große Welle der Unterstützung für den Erhalt der Zukunft ist im Gange, auch der Bezirk setzt sich dafür ein. Jedoch scheint man sich dort mit dem Abriss abgefunden zu haben und sucht eher ein Ersatzgrundstück oder eine Neubauform mit einem Kulturanteil.

Die Planungsagentur sieht jedoch das planungsrechtiche Potential nicht ausgeschöpft. Zwar wird das Baurecht  für das Grundstück nach §34 BauGB gehandelt, jedoch hätte der Bezirk hier gute Gründe seine Planungshoheit auszuüben und einen qualifizierten Bebauungsplan aufzustellen. Dieser könnte ein Baufeld für einen Geschossbau auf dem Bereich der vor einigen Jahren ausgebrannten und provisorisch nutzbar gemachten Räumen an der westlichen Grundstücksgrenze ausweisen. Das wäre eine Bebauung von über einem Drittel des Grundstücks. Dazu kommt das Baufeld mit dem eingeschossigen Bestandsbau, dem eigentlichen Kino Zukunft mit dem Keller für Musikveranstaltungen.

Daraus würde sich eine bauliche Nutzung des Grundstücks mit einer GFZ von 2,42 und einer GFZ von 0,54. Das ist nicht üppig, aber gerade so auskömmlich und kann gut mit der Besonderheit des Ortes und dem Biotopanteil begründet werden. Hier die Flächenstudie dazu:

Studie Zukunft

Flächenstudie als PDF hier

Masterplanverfahren 2021/22 RAW West (Kurth-Immobilien)

Am 2.11.2021 fand im Astra Kulturhaus eine Infoveranstaltung “Masterplan-Verfahren RAW” der RAW-Eigentümer statt. Die Präsentation findet sich HIER. Es soll ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren stattfinden.

Die KritkerInnen des Abrisses und der Hochhaus-Blockplanung, die Initiative RAW Kulturensemble, waren nicht eingeladen und sind auch im “Beteiligungsverfahren” zum Masterplan nicht vorgesehen. Einzig die unter mietvertraglichen Druck stehenden MieterInnen des Soziokulturellen-L sollen das RAW und die Zukunft des Stadtteils offiziell vertreten. Unbefangene KritikerInnen können sich also nur von außen artikulieren und werden von Informationen ferngehalten. Die Initiative RAW Kulturensemble hat mehrfach darum gebeten als unabhängige Vertretung des Stadtteils in das Verfahren einbezogen zu werden. Es kamen nur Absagen zurück. Warum das für den Grünen Bezirk so in Ordnung ist, bleibt schleierhaft. Echte Beteiligung ist etwas anderes. Das Verfahren büßt damit einen großen Teil seiner Entscheidungsbefugnis ein.

Ich habe bei der Veranstaltung sehr darauf bestanden, dass es vor der Auslobung des Wettbewerbs auf Grundlage der 150.000 m² Geschossfläche endlich eine gemeinsame Erörterung des Gutachtens gibt – einen Termin, den wir so lange fordern. Denn wie unten ausführlich erklärt – das Gutachten jubelt die erzwungenen Geschossflächen hoch und bedient sich dabei höchst fraglicher Mittel. Einer ernsthaften Prüfung würde das Gutachten in seiner Funktion als Begründung für die Baudichte des Bebauungsplans nicht standhalten. Und die Geschossfläche würde wesentlich reduziert werden müssen. Deshalb wird es diese Erörterung auch nicht geben. Das riecht nach Baufilz, peinlich für den Grünen Bezirk. Darüber muss noch weiter informiert werden.

RAW-web

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