ALTERNATIVE SZENARIEN PLANUNGSAGENTUR
+++ STADTLABOR SEZ +++
Das gesamte SEZ abzureißen ist kontraproduktiv…
Kontraproduktiv, weil der Wohnungsschwerpunkt nah an der Kreuzung nur Nachteile hat – Lärm, Erschütterungen und Abgase maximal. Sinnvoller ist es, den Wohnungsbau an den Flügeln des SEZ anzuordnen, mit viel Platz zu der Lärmquelle Kreuzung. Der verbleibende Kernbereich SEZ schirmt den Schall mit einer Höhe von rund 15 Metern ausreichend zum Park hin ab und bietet faszinierende Räume für die Öffentlichkeit!
Und weil viele der interessanten Sport- und Sozialräume neu gebaut werden müssten. Etwa 7 Mio. Euro würden die 2.312 m² Neu-Sportflächen der WBM kosten, zuzüglich etwa 20 Mio. Euro für den Abriss des Kernbereiches: 27 Mio. Euro zusammen!
Für rund 41 Mio. Euro wäre der Kernbereich für eine “trockene” herstellbar. Fazit: Für nur 14 Mio. Euro bekäme man rund 19.000 m² zusätzliche Sport- und Kulturflächen!
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Die Planungsagentur hat proaktiv einige Szenarien entwickelt, die unterschiedliche Grade der Einfügung von Wohnungsbau in Beispielanordnungen an den Gebäudetrennfugen aufzeigen.
- Die Zielmarke von 500 – mit Hochhausriegel 600 Wohnungen – ist dargestellt. (bei 80 m²/Whg. BGF).
- Ideal für das Gemeinwohl wäre jedoch die Generalsanierung des SEZ mit Freibaderweiterung.
Diese Beispielanordnungen sollen als Anregung für eine Entscheidungsgrundlage eines kommenden Verfahrens dienen.
Die WBM hat aktuell lediglich eine Machbarkeitsstudie für den Komplettabriss und den Neubau beauftragt. Im Ergebnis erscheint das Modell zu banal.
Es bleibt zu hoffen, dass es wie üblich einen großen offenen Wettbewerb zu diesem gesamtstädtisch wichtigen Areal geben wird, in dem alle Möglichkeiten der Entwicklungen zugelassen werden!
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Um die Entscheidung für den Erhalt – wenigstens – des imposanten Mittelteils des SEZ zu befördern, ist hier zur Organisierung eines STADTLABORS aufgerufen. Im Schwimmbadbereich können sich während der Bauzeit der beiden angrenzenden Wohnungsflügel experimentelle Nutzungen und Modelle der Verstetigung entwickeln.
Aktuell:
Das SEZ ist statisch-strukturell unbeschädigt. Im Resultat der bauvorbereitenden Maßnahmen gibt es nun Baustellenzugänge von außen auf die beiden oberen Etagen des SEZ. Und die Poolfläche vor dem Schwimmbad ist nun eine ebene Logistikfläche. Beides ist auch für die Sanierung des SEZ notwendig.
Folgende Maßnahmen stehen nun an:
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Die Planungsagentur am SEZ vor-Ort (Foto: Robert Klages) Es wird eine Baustellenstromversorgung eingerichtet, mit der auch das Abpumpen des Regenwassers aus dem Untergeschossen gewährleistet ist. Das ist nun geplant umzusetzen.
- Die schadstoffbelasteten Akustikdecken im Schwimmbadbereich werden behutsam entfernt. Die hölzernen Veranstaltungsböden sollen möglichst erhalten bleiben, damit es optimale Bedingungen für weitere Zwischennutzungen gibt.
- Die Undichtigkeiten im Dach werden provisorisch beseitigt.
- Nach Abschluss der kleinen Machbarkeitsstudie Abriss/Wohnungsbau wird nun eine große Machbarkeitsstudie ausgeschrieben, in der als Zukunftsmodell auch der Erhalt/Teilerhalt des SEZ zulässig ist.
Die Zukunft des wichtigen SEZ-Areals wird entsprechend seiner Relevanz in einem bürgerbeteiligten Verfahren entwickelt. Im SEZ wird es dazu Stadtwerkstätten geben. Im Frühjahr soll das mit einer Zwischennutzung des ehemaligen Biergartens, der bezirklichen Schulbaufläche, beginnen.
Positive Denkmalerfassung öffentlich
Über das Portal “Frag den Staat” ist nun endlich auch die vom Landesdenkmalamt 2022 beauftragte Denkmalerfassung des SEZ von Dr. Michael Grass, Abteilung Praktische Denkmalpflege Jena, öffentlich einsehbar. Das bisher gut gehütete “Geheimnis”-Dokument offenbart die hohe Relevanz eines behutsamen Umgangs mit dem denkmalwerten Ensemble.
Die Denkmalerfassung (ab Seite 48) und zahlreiche Schriftsätze sind HIER einsehbar
Offener Brief
Dazu kommt auch noch der “Offener Brief der Wissenschaft zum Erhalt des Sport- und Erholungszentrums (SEZ)”, unterschrieben von rund 150 Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler und medial weit verbreitet. Darin wird “eine offene Diskussion zum Erhalt bzw. der Transformation des Bestandes” gefordert. Dem kann man nur zustimmen.
SEZ – kein Denkmal, aber „Besonders erhaltenswerte Bausubstanz (BEB)“
Die auf Antrag des Bezirks erfolgte Prüfung des SEZ bezüglich der Denkmalwürdigkeit hat erneut zu einem negativen Ergebnis geführt. Die Planungsagentur unterstützte die Denkmalprüfung mit einer eigenen Ausarbeitung von Gründen für einen Denkmalschutz, die dem Landesdenkmalamt zugegangen ist. Das Dokument findet sich HIER.
Stark im Raum steht nun die deutliche Empfehlung des Berliner Denkmalrates vom Juli 2025 zur Denkmalwürdigkeit des SEZ auch ohne Denkmalschutz! Es ist ein Plädoyer für eine vernünftige Herangehensweise an die Situation, die wenigstens Teile des außergewöhnlichen Ensembles in eine zukünftige Entwicklung einbezieht.
Ein Beispiel dazu gab es im Wettbewerb der WBM, der Entwurf vom Architekturbüro 03 Arch HIER
Die taz hat das hier sehr gut beschrieben.
Das Gebäude ist zu genial und einzigartig, um es einfach abzureißen. Eine Kombination mit Wohnungsbau ist möglich – besser wäre jedoch eine konsequente Entscheidung für den dringend notwendigen Ausbau der sozialen Infrastruktur an diesem kostbaren Ort. Das öffentliche Interesse ist groß. Große Teile des SEZ sind eine „Besonders erhaltenswerte Bausubstanz (BEB)“. BEB sind Gebäude, die nicht unter Denkmalschutz stehen, aber aufgrund ihrer besonderen gestalterischen oder städtebaulichen Merkmale bewahrt werden sollen.
SEZ – teures Neubauvorhaben der WBM
Das unbeliebte Neubauvorhaben SEZ wird richtig teuer – rund 250 Millionen Euro werden fällig. Denn der Komplettabriss des SEZ schlägt mit 30-50 Millionen Euro zu Buche – 32 Millionen Euro nach eigenen Berechnungen. Und es sollen Flächen für Sport- und Freizeitnutzungen neu gebaut werden, die es im SEZ-Bestand in hervorragender Qualität gibt. An der Straßenkreuzung sollen für viel Geld Büros gebaut werden, weil es zum Wohnen zu laut ist. Dann kommt noch dazu, dass die WBM keine Kostenerstattung für den teuren Abriss durch den Senat erwarten könne – alle Kosten müssten aus Mieteinnahmen beglichen werden (dazu BZ vom 25.09.2025).
Das soll die Zukunft sein?
- Verlust des einmaligen Potentials von dringend benötigter sozialer Infrastruktur
- Riesige Abfallmengen, umweltschädliche Abrissarbeiten und Transporte
- Stadtraumschädigender Verlust von Platzsituationen und Freiflächen durch enge Blockrandbebauung
- Politikverdrossenheit durch ignorante Kulturlosigkeit im Umgang mit dieser DDR-Ikone
Die größte Option Berlins auf ein einmaliges Gesundheitszentrum SEZ soll einem banalen Geschosswohnungsbau geopfert werden. Weit über die Grenzen des Bebauungsplans schieben sich die Blocks in das Parkgelände hinein – ohne irgendeine räumliche Qualität zu erzeugen. Vom großen Badezentrum bleibt nur ein Weiher als Erinnerungsort übrig. Peinlich: Der Sprungturm steht unerreichbar auf einer kleinen Insel, die Skulptur “Die Badenden” soll an bessere Zeiten erinnern. Warum? Baden sollte hier keine museale Angelegenheit sein.
An der Straßenkreuzung verliert die Öffentlichkeit die großen Vorplatzbereiche. Bis auf eine knappe Gehwegbreite steht dann dort der Blockrand und ein Hochhaus mit Büros, die nicht benötigt werden. Für Wohnungen ist es an der Kreuzung viel zu laut.
Bei den Einschätzungen der zu erwartenden Baukosten sind folgende Eckwerte angesetzt: 11.160 m² Gewerbe und 55.060 m² Wohnen, zusammen 66.220 m² BGF aus den Planunterlagen. Aktuell mögliche Baupreise: 2.550 Euro/m² BGF Gewerbe, 3.300 Euro/m² BGF Wohnen. Daraus folgt eine Kosteneinschätzung mit Komplettabriss von ca. 250 Mio. Euro.
Hoffentlich erkennt man im weiteren Verlauf der Planungen, dass die Berliner Stadtgesellschaft mehr verdient hat, als diese gemeinwohlschädliche und teure Banalität. Es ist zu hoffen, dass die Idee des ausgeschiedenen Entwurfs vom Architekturbüro 03 Arch die Diskussion zum SEZ-Teilerhalt beflügeln wird. (Tagesspiegel)
Alle Wettbewerbsbeiträge hier.
Abbildung: Stefan Forster Architekten, Frankfurt/Main
Zur geplanten Schule:
Der Schulstandort ist damals im Bebauungsplan nur deshalb in die obere Ecke gerutscht, weil der Eingriff in das Privateigentum so gering wie möglich gehalten werden musste. Nach der Rückübertragung an das Land Berlin könnte der Standort wieder überall auf dem Grundstück sein, z.B. auch als Umbau im SEZ. Dieser Planungsmangel allein sollte eine Revision des Bebauungsplans rechtfertigen.
Eine Grundschule so isoliert außerhalb eines Wohngebietes und an der Bezirksgrenze anzuordnen, verbietet sich normalerweise. Die Schulwege werden zu weit und in diesem Fall wegen der Verkehrsachsen zu gefährlich. Das SEZ-Gelände wäre ein Standort für eine Oberschule. Diese gibt es aber bereits – die Schuldrehscheibe Werneuchener Wiese. Diese könnte um weitere Züge zur Tankstelle hin erweitert werden, wenn der Bedarf besteht.
Wieviel SEZ leisten wir uns in Zukunft?
Am 01.10.2024 ist das Hausrecht über das SEZ wieder an das Land Berlin gegangen. Nun steht eine grundsätzliche Entscheidung an – wird das SEZ ganz, in Teilen oder garnicht weitergeführt? Bausenator Christian Gaebler sieht Bedarf: «Da muss sich die Stadtgesellschaft einfach mal entscheiden», sagte Gaebler (bei ZEIT ONLINE am 01.10.24).
Die Diskussion ist eröffnet. Die Planungsagentur hat hier neben Infos auch einen Aufschlag für die Untersuchung vier verschiedener Zukunftszenarien gemacht.
Bis zu 445 Wohnungen sind möglich und das SEZ kann im Kernbereich saniert und wieder betrieben werden!
Thesen:
- Das SEZ ist als außergewöhnliches Bauwerk nach wie vor sehr erhaltenswert. Die Bausubstanz ist geeignet für eine Nachnutzung.
- Der Freibereich ist räumlich als Teil des Volksparks zu betrachten sowie Gemeinbedarfsfläche mit Freibadoption und darf nicht dem Wohnungsbau zum Opfer fallen.
- Der Bedarf für ein Erlebnisbad und Sporthallen ist unzweifelhaft vorhanden, Berlin braucht das SEZ!
Der Bebauungsplan 2-43 sieht einen Komplettabriss vor. Er stellt eine Blockrandbebauung mit einem zehngeschossigen Bürohochhaus an der Ecke Danziger Str./Landsberger Allee dar. Für eine reine Wohnnutzung sind die Straßen zu laut, es wird einen großen Gewerbeanteil geben. Im Innenbereich sollen kleine Wohnhäuser (Stadtvillen) mit 3-4 Geschossen und ein Privatpark entstehen. Die fünfgeschossige Schule entsteht mitten im Freibereich und soll mit einer beispiellosen Kompaktheit auskommen – wo ist die Qualität? Eine Studie dazu hier.
Laut damals zuständiger Ex-Senatorin Katrin Lompscher diente der Bebauungsplan 2018 lediglich als Rechtsinstrument zur Begründung der Veränderungssperre und um dem Privateigentümer die Lust auf das Bauen zu nehmen – aber mangels Qualität nicht als zur Umsetzung gedachte Vision!
Einen Einblick in die damaligen Zusammenhänge liefert folgender Artikel: Berlin Journal, 27.11.2015. Die exemplarische Baukörperstruktur ist dem Umweltgutachten des B-Plans 2-43 entnommen. Die Planzeichnung 2-43 HIER
Der B-Plan ist ziemlich primitiv angesichts des außergewöhnlichen Bestandes. Wohnungen sind im Umfeld bereits sehr viele entstanden (ca. 1.200 in den letzten Jahren), jetzt fehlt es sozialer Infrastruktur, die das SEZ bieten kann.
Der zur Eröffnung 1981 in seiner Art einzigartige Gebäudekomplex ist keineswegs im Verfall begriffen, sondern erfreute sich bis zur Corona-Krise eines regen Sportbetriebes im Inneren. Mit einfachen Mittel wurde in eine zum Teil hochwertige neue Gestaltung investiert. In allen Gebäudeteilen gab es unterschiedliche Zwischennutzungen. Bis zur Räumung gab es einen Club im Untergeschoss, Yoga-Sessions, Ecstatic-Dance im Wellenbad und Filmstudios an der Eisbahn. Der Erhaltungszustand der Räume kann z.B. hier eingesehen werden: “Webseite SEZ Berlin”
- Die Architects for Future Berlin haben eine Stellungnahme zum SEZ herausgegeben, in der ein offener Architekturwettbewerb für das SEZ-Areal gefordert wird: Appell an den Senat
- Die Architektenkammer Berlin hat eine ähnlichen Aufruf herausgegeben: Umdenken statt Abreißen
- Die Linke im Bezirk hat einen sehr sinnvollen Antrag zum Erhalt des SEZ gestellt: Antrag HIER
- Es hat sich die Initiative “SEZ für alle!” gegründet. Sie setzt sich für den Erhalt des SEZ ein und versucht eine neue Zwischennutzung zu erreichen.
- Ein neues interessantes Projekt hat sich gegründet: The Space – SEZ
- Eine studentische Masterarbeit hat exemplarisch versucht, das SEZ zu einem Bildungszentrum umzuplanen: “Bildungsräume im Leerstand entdecken”
Berlin als größte Stadt und Hauptstadt des Landes hat keine große Therme, kein Spaß- und Familienbad mehr. Wohnungsbau alleine verschärft die Versorgungskrise mit Schwimm- und Sportstätten. Mit der Reaktivierung des SEZ wird eine einmalige Chance genutzt, diesen Mangel ressourcenfreundlich und qualitativ hochwertig zu beheben. Der Standort ist definitiv der letzte seiner Art, verkehrlich gut erschlossen und zentral gelegen. Eine Kombination mit Wohnungsbau ist möglich!