Zentrale Begründung für das Planungsmonster ist das Gutachten der Firma aedvice (Bild rechts: Massenstudie aus dem Gutachten). Das Gutachten findet sich HIER.

Entgegen der Forderung, ergebnisoffen die wirtschaftlich tragfähigen Mindestmaße einer Nachverdichtung bei einem derart niedrigen Grundstückspreis zu kalkulieren, bekam aedvice den Auftrag zur Kalkulation des umstrittenen Strukturplans (Infos dazu unten). Und dieser sieht ja den Abriss von zwei Dritteln des RAW vor, mit den damit verbundenen Kosten, die bei einer behutsamen Entwicklung nicht in dieser Größenordnung entstehen würden. Zudem ist das Gutachten auch unter Expert*innen umstritten: Die “Fixkosten” sind viel zu hoch, es sind normale Baukosten enthalten, die dort nicht hingehören. So wurden zum Beispiel die Baukosten des bereits vermieteten House of Music als Grundstücksfixkosten angesetzt, was einen groben Fehler darstellt. Zudem gelten auch der Bau von Tiefgaragen als Grundstücksfixkosten, statt wie üblich als Baukosten. Auch dass die Tiefgaragen sich nicht mehr wie kalkulatorisch angenommen über die gesamten Neubaufelder erstrecken, sondern nun auf nicht einmal die Hälfte geschrumpft sind, solltre zur Überarbeitung des Gutachtens führen.

Somit muss eine Einschätzung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit für das Maß einer behutsamen Nachverdichtung zunächst selbst erstellt werden. Ohne die Baukosten zu kalkulieren – diese sind bei jedem Projekt ähnlich – gehe ich nur von den “Fixkosten” aus, die die Eckwerte der baulichen Notwendigkeiten bestimmen. Ich komme zu dem Ergebnis, dass ausgehend davon auch die Hälfte der Neubaumasse sowohl das (preiswerte) Grundstück wie auch Extrakosten und den Erhalt des von Neubau verschonten SKL refinanzieren würde.

Hier eine Gegenüberstellung der Kalkulationen
links zusammengefasst aus dem Gutachten  – rechts eigene Schätzungen und Korrekturen