RAW Berlin

Aktuelle Planung zum Abriss / Neubau des RAW

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Trotz aller Kritik, dass der Abriss und die fatale Hochhausentwicklung auf dem RAW nur durch ein fehlerhaftes Gefälligkeitsgutachten erzwungen ist und die Initiative RAW Kulturensemble als unabhängige Vertretung der Nachbarschaft nicht berücksichtigt wird, läuft die “WERKSTATT MASTERPLAN RAW” weiter. Nun gibt es die Entscheidung, dass der Entwurf von Holzer Kobler Architekturen die Grundlage für den Bebauungsplan werden soll. Nun macht der Bezirk sogar Tempo: Seit dem 20.6..22 liegt der Bebauungsplanentwurf einen Monat lang in der “frühzetigen Beteiligung” aus. Online hier: https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/bebauungsplaene/bebauungsplan.1214398.php
Trotz aller Beschwichtigungen ist das ein großer Schritt hin zum Baurecht. Viele Menschen sollten Einwendungen verfassen und online einreichen. Die Planung muss dringend noch einmal grundsätzlich diskutiert werden und die Mängel wie z.B. das fehlerhafte Gutachten, das ausstehende Beteiligungsverfahren mit Anlaufstelle, nicht berücksichtigte BVV-Beschlüsse zur Grünflächenentwicklung und Erhaltungsgebiet erst einmal beseitigt werden!
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Bild: Tagesspiegel 05.04.2022, Holzer Kobler Architekturen

Wenn man die Baumasse auf die Geschossigkeit reduziert und mal ohne die riesigen Bäume darstellt, die es in der Größe erst in 50 Jahren geben kann, dann sieht das folgendermaßen aus. Der Sonnenstand und Schattenwurf entspricht exemplarisch dem 21. September um 14 Uhr.

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Abgeleitet ist das aus folgender Darstellung mit Geschosszahlen:

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Bild: https://entwicklungsstadt.de
Das RAW ist als Abladeplatz für maximale Geschossfläche zu schade!

Eine Architekturkritik:

  • Hier wird relativ sinnentleert Baumasse erzeugt – wer braucht z.B. ernsthaft 40 Meter tiefe Baukörper? Die natürliche Belichtung und Belüftung der riesigen innenliegenden Flächen entfällt und zwingt zu einem enormen Einsatz von Energie für Licht+Luft. Die Ressourcenverschwendung ist in einem solchen Entwurf inbegriffen.
  • Das Hochhaus mag in einer primitiven Denkart ganz gut zum gegenüber liegenden Amazon-EDGE-Tower passen, in der Realität steht es jedoch bereits im Bereich des gründerzeitlichen Wohnquartiers und prägt dieses auf ungute Art neu – es entstehen starke Gentrifizierungseffekte.
  • Das Hochhaus verschattet den neuen Platzbereich und wird ihm zwangsläufig eine sterile “Downtown”-Atmosphäre geben. Zudem wird es nicht gebraucht, weder für das städtische Büroflächenangebot noch für die Wirtschaftlichkeit des Gesamtvorhabens, siehe Gefälligkeitsgutachten.
  • In Zeiten des Strebens nach Klimaneutralität verbietet sich der Bau von energie- und baustoffintensiven Hochhäusern ohnehin.
  • Den heutigen “Haubentaucher” mit Baumasse derart aufzufüllen, kann ebenfalls nicht ganz ernst gemeint sein.
  • Das Astra findet sich in einem Büro/Shopping-Center wieder, hier wird nicht einmal die versprochene “DNA” erhalten. Für dessen Anlieferung wird der schöne Biergarten am Kegel zur Zufahrtsstraße und das wertvolle Ensemble zum großen Teil abgerissen. Warum gibt es hier keinen Denkmalschutz?
  • Durch den Abriss der Projekte Suicide Circus, Urban Spree und Astra verschwinden nicht nur die RAW-Originalgebäude, sondern auch die wertvollen Kulturgärten. Der geplante Stadtplatz wird diese Qualitäten absehbar nicht annähernd ersetzten können. So erinnert der Name “RAW Arena” an den brachialen Nachbarn an der “Mercedes-Benz-Arena”, der Pavillon “RAW-Portier” soll ein zentraler Security-Infopoint werden und “RAW-Showcase” ein Showroom für die Konzerne, die im Hochhaus residieren. Schöne neue Welt!
  • Es schließt sich auf dem großen Parkplatz ein sog. “Berlin-Forest” an, eine Verschachtelung von quadratisch-dicken Baublocks, die durch eine Art Gitterrost zusammengehalten werden. Das schafft keine räumliche Qualität, auch wenn man es in der Darstellung hinter riesigen Bäumen versteckt. Die Blocks versperren sich gegenseitig, es entstehen nur minimale Lichthöfe. Das ist insofern abzulehnen, weil es für diesen großen Bereich immer Planungsziel und BVV-Beschluss war, neben einer Bebauung auch eine nutzbare öffentliche Grünfläche zu schaffen.

Fazit: Der grüne Bezirk will das tatsächlich umsetzen und sich einer großen Erpressung und Täuschung beugen. Das RAW wird kaum wiederzuerkennen sein, der Mercedes-Benz-Platz schwappt herüber.
Wie eine mögliche (Maximal)Alternative aussehen könnte, in der sich Neubauten ohne größeren Abriss in das Ensemble einfügen, hier im Vergleich: Potentialstudie RAW

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Bestand – Planung – Alternative, Visualisierung Planungsagentur

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Wie man es auch dreht und wendet – es bleibt viel zu viel Baumasse
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Bild: Tagesspiegel 05.04.2022, Holzer Kobler Architekturen

Es droht ein weiterer Mercedes-Benz-Platz zu entstehen – aktuell wird  baurechtlich die Grundlage dazu geschaffen.
Das ist auch deshalb bedenklich, weil kaum anzunehmen ist, dass das Familienunternehmen Kurth die geplanten Baufelder selbst umsetzen wird. Denn wegen der Größe des Projektes ist ein Weiterverkauf der Parzellen mit Baurecht wahrscheinlich. Dafür ist die Planung ordentlich in einzelne Baufelder aufgeteilt. Am Ende hat man es wieder mit den üblichen Großunternehmen zu tun, die bereits das Anschutz-Quartier besiedeln.

  • Die Gewinnspanne beim Weiterverkauf wäre enorm: So hat das Grundstück 2015 nur 500 Euro/m² gekostet, der Bodenrichtwert liegt heute schon bei 5.500 Euro/m².
  • Mit dem orbitanten Baurecht könnte der Quadratmeter Grundstück auch über 10.000 Euro/m² wert sein, wie in der bereits entwickelten Nachbarschaft (siehe Bodenrichtwert).

Die Initiative RAW Kulturensemble fordert die Beendigung des Masterplanverfahrens und ein neues Gutachten, das von vernünftigen und üblichen Zahlen ausgeht. Maximal die Hälfte der Baumasse ist soll der neue Zielwert sein. Das ist wirtschaftlich auskömmlich. Eine Diskussionsgrundlage dazu hat Kurth immobilien 2016 selbst geliefert, als man mit zwei Entwürfen mit etwa dieser Baumasse ins Rennen gegangen ist – Link dazu hier

Aktuelle Presse dazu:

TipBerlin-Interview vom 22.02.2022
ND vom 24.2.22
taz vom 23.2.2022

Bilder der vier Entwürfe aus dem Verfahren:



Masterplanverfahren 2021/22 RAW West (Kurth-Immobilien)

Am 2.11.2021 fand im Astra Kulturhaus eine Infoveranstaltung “Masterplan-Verfahren RAW” der RAW-Eigentümer statt. Die Präsentation findet sich HIER. Es soll ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren stattfinden.

Die KritkerInnen des Abrisses und der Hochhaus-Blockplanung, die Initiative RAW Kulturensemble, waren nicht eingeladen und sind auch im “Beteiligungsverfahren” zum Masterplan nicht vorgesehen. Einzig die unter mietvertraglichen Druck stehenden MieterInnen des Soziokulturellen -L sollen das RAW und die Zukunft des Stadtteils offiziell vertreten. Unbefangene KritikerInnen können sich also nur von außen artikulieren und werden von Informationen ferngehalten. Warum das für den Grünen Bezirk so in Ordnung ist, bleibt schleierhaft. Echte Beteiligung ist etwas anderes.

Ich habe bei der Veranstaltung sehr darauf bestanden, dass es vor der Auslobung des Wettbewerbs auf Grundlage der 150.000 m² Geschossfläche endlich eine gemeinsame Erörterung des Gutachtens gibt – einen Termin, den wir so lange fordern. Denn wie unten ausführlich erklärt – das Gutachten jubelt die erzwungenen Geschossflächen hoch und bedient sich dabei höchst fraglicher Mittel. Einer ernsthaften Prüfung würde das Gutachten nicht standhalten. Und die Geschossfläche würde wesentlich reduziert werden müssen. Deshalb wird es diese Erörterung auch nicht geben. Das riecht nach Baufilz, peinlich für den Grünen Bezirk. Darüber muss noch weiter informiert werden.

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raw ostPlanungen 2020 RAW Ost

Einen ersten Eindruck über die Bauabsichten von “IC Campus” kann man sich hier verschaffen – veröffentlicht bei einer Präsentation eines vorläufigen Planungsstandes bei der Konferenz „Clubs im Neubau“ 28.10.2020: Präsentation HIER

Offenbar will man auf die beiden schönen Hallen einen 7-geschossigen Büroriegel stellen. So etwas kann man mit sehr viel Beton und Stahl irgendwie hinkriegen, aber es erscheint ebensowenig ökologisch nachhaltig wie funktional sinnvoll bzw. notwendig noch denkmalgerecht.

Bebauungsplan-Aufstellungsbeschluss 2019

Am 5.6.2019 wurde die Zukunft des RAW vorentschieden. Im Schnellverfahren haben Grüne und SPD einen Bebauungsplan auf den Weg gebracht, der Berlin eine große subkulturelle Attraktion kosten könnte: Das RAW kann bis auf die Projekte des “Soziokulturellen L” (SKL), die in der Großbaustelle und späteren Betonwüste ohnehin untergehen werden, abgerissen und mit Sockelbauten, Blocks und Hochhäusern zugebaut werden – rund 149.000 m² BGF. Die Politik stellt das Ergebnis als großen Verhandlungserfolg dar – es werde ja nicht alles abgerissen. Die meisten der verbleibenden Gebäude stehen allerdings unter Denkmalschutz und im Ensembleschutzbereich, eine Beseitigung wäre ohnehin schwierig gewesen.

Beim Eigentümer Kurth Immobilien kann der Champagner fließen, er bekommt sagenhafte 149.000 m² Geschossfläche in Ausschicht gestellt – obwohl für ihn 2016 noch rund die Hälfte der Baumasse auskömmlich gewesen wäre (Artikel dazu). Da sind am Ende locker dreistellige Millionengewinne möglich. Die Stadtgesellschaft kann zugucken, wie ein neues Mediaspree-Shopping-Nightlife-Center entsteht und das angrenzende Milieuschutzgebiet zur Topadresse der Immobilienbranche wird. Grüne, SPD und sogar einige RAW-Mieter*innen feiern das als großen Erfolg – verkehrte Welt.

Mit einer verfrühten Festlegung auf diese monströse Baumasse gibt der Bezirk das wichtigste (Gegen)Druckmittel aus der Hand – die Dimensionierung der Baumasse. Damit liefert er die Mieter*innen völlig schutzlos gegenüber der Firma Kurth Immobilien aus, die durch Drohungen bezüglich der bestehenden Mietverträge diesen Bebauungsplan-Aufstellungsbeschluss erzwungen hat. Der Zwang zum Kurth-Bejubeln bleibt offenbar bestehen – bis zur Festsetzung des Bebauungsplans soll es angeblich nur provisorische Verträge geben. Besonders tragisch ist, dass der Bezirk die Mieter*innen dazu ermuntert hat, die erzwungene Zustimmung zum “Kompromiss” öffentlich zu machen, die Kritiker*innen der Initiative RAW Kulturensemble aber eher herablassend behandelt. Es ist zu befürchten, dass sich im Kiez eine zunehmende Konfliktlinie bildet, wenn der Bezirk so weitermacht.

raw-gutachten-webDas Gutachten

Zentrale Begründung für das Planungsmonster ist das Gutachten der Firma aedvice (Bild rechts: Massenstudie aus dem Gutachten). Das Gutachten findet sich HIER.
Entgegen der Forderung, ergebnisoffen die wirtschaftlich tragfähigen Mindestmaße einer Nachverdichtung bei einem derart niedrigen Grundstückspreis zu kalkulieren, bekam aedvice den Auftrag zur Kalkulation des umstrittenen Strukturplans (Infos dazu unten). Und dieser sieht ja den Abriss von zwei Dritteln des RAW vor, mit den damit verbundenen Kosten, die bei einer behutsamen Entwicklung nicht in dieser Größenordnung entstehen würden. Zudem ist das Gutachten auch unter Expert*innen umstritten: Die “Fixkosten” sind viel zu hoch, es sind normale Baukosten enthalten, die dort nicht hingehören. So wurden zum Beispiel die Baukosten des bereits vermieteten House of Music als Grundstücksfixkosten angesetzt, was einen groben Fehler darstellt. Zudem gelten auch der Bau von Tiefgaragen als Grundstücksfixkosten, statt wie üblich als Baukosten. Auch dass die Tiefgaragen sich nicht mehr wie kalkulatorisch angenommen über die gesamten Neubaufelder erstrecken, sondern nun auf nicht einmal die Hälfte geschrumpft sind, solltre zur Überarbeitung des Gutachtens führen.

Somit muss eine Einschätzung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit für das Maß einer behutsamen Nachverdichtung zunächst selbst erstellt werden. Ohne die Baukosten zu kalkulieren – diese sind bei jedem Projekt ähnlich – gehe ich nur von den “Fixkosten” aus, die die Eckwerte der baulichen Notwendigkeiten bestimmen. Ich komme zu dem Ergebnis, dass ausgehend davon auch die Hälfte der Neubaumasse sowohl das (preiswerte) Grundstück wie auch Extrakosten und den Erhalt des von Neubau verschonten SKL refinanzieren würde.

Hier eine Gegenüberstellung der Kalkulationen
links zusammengefasst aus dem Gutachten  – rechts eigene Schätzungen und Korrekturen

Fixkosten-RAW-Vergleich-neu.


Potentialstudie RAW für den Bereich Kurth Immobilien GmbH

Ausgehend von der Einschätzung, dass wegen des damals gezahlten niedrigen Grundstückspreises bereits knapp die Hälfte der geplanten Baumasse wirtschaftlich auskömmlich ist, wird hier exemplarisch und vergleichend ein konkretes städtebauliches Modell dieser Größenordnung aufgezeigt. Die Studie ist das vorläufige Ergebnis einer jahrelangen planerischen Annäherung an das Gelände und wird diskursiv fortgesetzt.
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Planungsausschuss am 29.5.2019 in Kürze:

  • Massenstudie2 2019Voller BVV-Saal, 3 Stunden Debatte, viele mahnende Wortbeiträge, riesiges Bodenmodell der Initiative RAW Kulturensemble (rechts)
  • Aufstellungsbeschluss auf den 5. Juni vertagt, 17 Uhr Rathaus Yorckstraße (kurze Sondersitzung vor der BVV), anschließend BVV-Beschluss!
  • Nach wie vor soll die Totalverbauung des RAW ohne umfassende Information der Verordneten und Öffentlichkeit über Gestalt, Auswirkungen auf den Stadtteil per “Vorlage zur Kenntnisnahme (VzK)” im Schnellverfahren festgelegt werden! VzK`s können von der BVV nicht abgelehnt werden – eine Beschlussvorlage wäre der Relevanz des Beschlusses angemessen.
  • Fraktionen haben keine Möglichkeit Anträge zu stellen, sieben bereits gestellte Anträge der PARTEI können erst nach dem geplanten Beschluss im August behandelt werden und laufen ins Leere
  • Der Einwohnerantrag der Initiative (5000 Unterschriften), der eine längst überfällige Prüfung des RAW auf Eignung als städtebauliches Erhaltungsgebiet auslösen würde, ist vom beigeordneten Ausschuss für Kultur+Bildung abgelehnt worden. Auch der Planungsausschus will ihn ablehnen.
  • Es gab keine befriedigende Antwort auf die Frage, wie sich das Gutachen zusammensetzt, mit dem der Monsterbau begründet ist.
  • Verdacht: Das Gutachten erzwingt eine Riesenbaudichte (GFZ 2,9), indem die Fixkosten zu hoch angesetzt werden, sagenhafte 104 Mio. Euro. Offenbar sind in den Fixkosten jede Menge Baukosten enthalten.
  • Nach meiner ersten Einschätzung ist die Wirtschaftlichkeit bereits bei der Hälfte der Baumasse gegeben (Ausschnitt aus der Präsentation), das neue Mietmodell für das SKL wäre dann auch ohne Monsterbauten möglich!

Auf Druck des Eigentümers Kurth-Immobilien soll bis Juni der erwünschte B-Plan auf den Weg gebracht werden, sonst hagelt es Mieterhöhungen und Kündigungen auf dem RAW im Bereich des “Soziokulturellen-L” (SKL), so heißt es. Vom Bezirk wurde am 13.5.19 das Ergebnis der Verhandlungen vorgestellt, der sog. “Kompromiss”: Kurth wolle eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,6, was ca. 185.000 m² entspricht. Der Bezirk hat ein Gutachten erstellen lassen, das eine wirtschaftliche Notwendigkeit für über 123.000 m² (GFZ 2,4) ergab. Also einigte man sich dazwischen auf eine GFZ von 2,9.
Nun soll per Aufstellungsbeschluss Kurth-Immobilien eine GFZ von 2,9 versprochen werden, das entspricht einem Bauvolumen von über 149.000 m², mit der Überbauung der Grünfläche an der Warschauer Straße sogar 153.000 m². 

Im Gegenzug verpachtet Kurth die Fläche des SKL für 30 Jahre zum Selbstkostenpreis an die gemeinnützige GmbH GSE, mit der die Nutzer*innen dann Mietverträge haben. Aber erst, wenn der B-Plan in ein paar Jahren festgesetzt wäre – solange soll es einen Vorvertrag geben. Es ist davon auszugehen, dass Kurth-Immobilien sich darin Druckmittel vorbehält.
Das SKL umfasst etwa 1/3 des Kurth-Grundstücks, auf den restlichen 2/3 quetschen sich dann die Baublocks auf eine GFZ von fast 4 (Tabelle unten). Wie das dann erscheinen könnte, ist hier vom Bezirk veröffentlicht worden (Ursprung: Kurth Immobilien)

2019-05-28-Massenstudie-RAW-I

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Verkehrte Welt

Es gibt eine Welle der (erzwungenen) Zustimmung zum Investor – Nutzer*innen, Clubcommission, die großen Bezirksparteien bis auf Reste der Linken… Wer jetzt noch gegen die Monsterpläne ist, handele “unverantwortlich”, so ist es zu hören. Das bezirkliche Wirtschaftlichkeitsgutachten, auf dem der Bauwahn basiert, wird ebenso zurückgehalten wie nachvollziehbare Testentwürfe, die die Verteilung derartiger Baumassen verbildlichen müssten, bevor man in Jubel ausbricht. Es gibt nur eine GFZ von 2,9 und dann eilig nachgereichte Visualisierungen von Kurth Immobilien.

Als Bausachverständiger reibt man sich die Augen, wenn man das mitanschaut. Es stand ja in der Zeitung, dass das etwa 51.500 m² große Grundstück 2015 zu einen Preis von 25 Mio. Euro gekauft wurde. Das ist aus heutiger Sicht mit nur knapp 500 Euro pro m² ein Schnäppchen. Der Bodenrichtwert liegt heute bei 5.500 Euro/m², dem Zehnfachen. Selbst wenn das SKL aus der Gewinnzone herausgenommen wird, verbleibt ein lächerlicher Grundstücksanteil an den Baukosten von rund 278 Euro pro m² Nutzfläche. Damit könnte man Sozialwohnungen bauen, Kurth will aber eine Miete von durchschnittlich 17 Euro/m² erzielen, wahrscheinlich mehr.

Wirtschaftlichkeit-RAWDie geplante Baudichte von GFZ 2,9 steht in keiner vernünftigen Relation zum Kaufpreis. Mit dieser Baumasse kann man einen vielfachen Bodenpreis refinanzieren. In Berlin wird mit wesentlich höheren Grundstücksanteilen gebaut, z.B. 1.500 €/m² und mehr. Der Bodenrichtwert liegt für das RAW-Areal mittlerweile bei 5.500 Euro/m². Ein Weiterverkauf mit Baurecht verspricht astronomische Renditen.
Bezogen auf den geringen Grundstücksanteil auf die Baukosten ist auch die begutachtete wirtschaftliche Notwendigkeit für eine GFZ von 2,4 nicht gegeben (344 €/m²). Ausgehend davon wäre eine wirtschaftliche Zumutbarkeit auch bei weniger als der Hälfte der angestrebten Baumasse gegeben (Tabelle rechts). Auch Sonderaufwendungen für Altlastenbeseitigung fallen angesichts dessen nicht stark ins Gewicht. Es gilt zudem, dass ein Bestandserhalt den Umfang der Dekontamination reduziert. Manchmal ist es besser die Versiegelung nicht aufzuheben.

Wenn ein Vielfaches des Grundstücksanteils an den Baukosten wirtschaftlich zumutbar wäre, also mindestens eine Halbierung der Baumasse – wieso feiert der Bezirk das Ergebnis als Erfolg? Wie kommt das ominöse Gutachten auf seine Werte? Welche Extrakosten wurden in Rechnung gestellt?

Diese Fragen werden vielleicht im Stadtplanungsausschuss beantwortet – am Mittwoch 29.5.19, 18 Uhr. Ort: BVV-Saal Rathaus Yorckstraße.
Dort wird es erstmalig die Vorstellung der Ergebnisse des “Dialogwerkstattverfahrens” vom letzten Jahr geben. Völlig übereilt soll dazu ein Aufstellungsbeschluss zur Abstimmung stehen, der erst am 28.5., einen Tag vor der Sitzung und dazu mit unterschiedlichen GFZ-Werten verschickt wurde.
Die Fraktionen haben nicht die Möglichkeit sich vorzubereiten und Anträge zu stellen, denn die Einreichungsfrist für die nächste BVV war dann bereits verstrichen. Anträge können erst im August behandelt werden, es gibt bereits sieben Stück, bei deren Erstellung ich die Piraten in der Fraktion der PARTEI beraten habe. Der geplante Beschluss des Bebauungsplans in einer Sondersitzung Anfang Juni würde die demokratischen Gepflogenheiten auf den Kopf stellen. Die bereits eingebrachten Anträge würden ins Leere laufen.

Die Anträge:
1. RAW nicht als Abladeplatz für Bruttogeschossfläche missbrauchen!
2. Erhaltungsgebiet RAW – Offener Eingangsbereich zwischen Oktagon und Beamtenwohnhaus
3. Erhaltungsgebiet RAW – Kein Abriss der Kulturhäuser Urban Spree und Astra!
4. Erhaltungsgebiet RAW – Halle 22 (Haubentaucher) nicht vollständig bebauen!
5. Erhaltungsgebiet RAW – Kein Abriss der Hallen 23-25
6. Erhaltungsgebiet RAW – Kein Abriss der Halle 18 am Biergarten
7. Erhaltungsgebiet RAW – Parkplatz (Fläche C1) nicht vollständig überbauen

Nachtrag – Ergebnis der Anträge:
Die Anträge wären abgelehnt worden, was jedoch peinlich für viele Verordnete gewesen wäre. Insofern gab es die Bereitschaft, die immer geforderte Fortsetzung eines Beteiligungsverfahrens zu beschließen – als Ersetzungsantrag für einen der Anträge, wenn die anderen zurückgezogen werden. Am Ende ist Antrag 1 durch den Antrag zum Verfahren ersetzt worden (Link HIER). Seitdem wird an der Umsetzung einer B-Planbegleitung mit Anlaufstelle auf dem RAW-Gelände gearbeitet.

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Situation Anfang 2019

Die „Dialogwerkstatt RAW“ hat ein Ergebnis produziert: ein Strukturplan, der den Abriss des größten Teils des RAW vorsieht sowie enorme Baumassen und Hochhäuser ermöglicht. Es ist kaum zu glauben. Stadtrat Florian Schmidt charakterisierte die internen Abstimmungen einst so: „Die Eigentümer würden hier halt Wünsch-dir-was spielen.“ (taz 8.6.2018)
Es ist leider bei den Investorenwünschen geblieben und nun soll die BVV entscheiden. Das kann anstrengend werden, denn jeder Schritt zur Verkleinerung der Baufelder und weg von den riesigen Baumassen wird von der Eigentümerseite nun als Bruch eines Versprechens gewertet und mit Sanktionen gegen die Bestandsmieter*innen beantwortet. Ein Antrag der Grünen war der Auftakt dazu. Die Stadtteilinitiativen sind dem letzten Lenkungskreis aus Protest gegen das “Dialogverfahren” sowie dessen Ergebnis – dem Strukturplan und seinem “Regelwerk” – ferngeblieben. Dazu gab es zwei schriftliche Erklärungen: Stellungnahme und Baufeldkritik

Viele haben immer wieder davor gewarnt, die baulichen Erwartungen zu hoch anzusetzen, weil man dann nur noch schwer wieder auf ein kiezverträgliches Maß zurückkommt. Ex-Bürgermeister Franz Schulz hat aus diesem Grund das Verfahren verlassen. Ein neues Verfahren muss begonnen werden, das die Belange des Bezirks und Wünsche der Bevölkerung über die Renditeerwartungen der Eigentümer stellt! Die Initiative RAW Kulturensemble ein solches in ihrer Stellungnahme skizziert.
Übrigens gab es 2016 einen abgestimmten Entwurf des Eigentümers Kurth Immobilien, der eine Nachverdichtung ohne großen Abriss und etwa nur die Hälfte der heute anvisierten Baumasse vorsah. (Variante 2 – Link zu meiner Untersuchung). Warum verspricht der Bezirk den Eigentümern soviel mehr an Baumasse?

Nun muss also mühsam rückverhandelt werden – oder das RAW verschwindet unter einer Edelbetonwüste, die auch den Kiez immobilienwirtschaftlich enorm aufwerten wird. Eine neue Welle der  Gentrifizierung würde bevorstehen. Einen Einblick in die Sichtweise des Bezirksamtes gibt die Beantwortung einer BVV-Anfrage vom 28.11.2018.

Zur Infoseite des Bezirks

Die Planung “Abriss/Neubau” – und eine alternative Machbarkeitsstudie

Das RAW-Ensemble ist ein unverzichtbarer Bestandteil der sozialen Infrastruktur im Bezirk und ein Kulturort mit internationaler Ausstrahlung. In Eigenregie der Projekte haben sich faszinierende Räume entwickelt. Das Gesamtkunstwerk RAW ist jedoch akut bedroht. Die geplante Mega-City mit rund 180.000 m² Neubaufläche und mehreren Hochhäusern vernichtet die RAW-Kiezkultur und wird einen enormen Gentrifizierungsschub in den Bezirksteil ausstrahlen. Das Gesicht des Friedrichshainer Südkiezes wird sich wandeln – die bisherige Schmuddelecke wird zur Top-Adresse der Immobilienbranche. Der Verdrängungsdruck wird rasant steigen.

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Die aktuellen Planungen missachten die besonderen räumlichen Qualitäten des Ensembles und seiner Nutzungen. In den West-Mitte-Ost-Ausschnitten des Ergebnisses des Planungsverfahrens 2018 (“Dialogwerkstätten”) sind in hellblau die Neubaupotentiale aufgeführt (Darstellung: Urban Catalyst). Vom RAW, wie man es heute kennt, würde nicht viel übrig bleiben. Bis auf einen Kernbereich wird alles abgerissen, kostbare Freiflächenpotentiale werden vollständig bebaut und verbleibende Nutzungen verlieren zwischen den Neubaublocks ihren Charme. Es ist anzunehmen, dass von den heutigen Projekten nach mehrjähriger Großbaustelle und zwischen den Neubaublocks nicht viel übrig bleiben wird. Dass sich der Bezirk dem Druck der Eigentümer beugt, großzügiges Baurecht zu vergeben im Tausch gegen den Bestandsschutz der verbleibenden Projekte, wird sich im Resultat als großer Fehler erweisen. Operation gelungen – Patient zwischenzeitlich verstorben.

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Ich sehe eine derartige Verbauung als historischen Fehler, der Berlin schaden wird. Die Stadt wird um einen Freiraum und eine Attraktion ärmer. Das RAW ist weit mehr als ein Techno-Strich-Ballermann. Alte Bahngelände als industrielle Kulturlandschaften in ihrer Eigenart zu erhalten und gemischt zu nutzen ist nichts neues und wird in vielen Städte mit Erfolg praktiziert. Büroflächen entstehen momentan rund um die benachbarte Mercedes-Benz-Arena in ausreichendem Maße.

alles-westDie aktuellen Planungen, die aus einem eigentümerdominierten „Dialogverfahren“ heraus entstanden sind, sehen riesige Neubaublocks und Hochhäuser auf dem Areal vor. Hier wird die Identität, Typologie und der Maßstab der Stadt missachtet. Wozu wurden bei den Dialogwerkstätten hunderte von Zettelchen ausgefüllt, wo sich oft Frei- und Grünflächen gewünscht wurden sowie eine behutsame Weiterentwicklung des RAW? Und warum gilt der vorliegende Strukturplan nach Auffassung des Bezirksamtes plötzlich als nicht mehr verhandelbar, als “mit allen Verfahrensbeteiligten” abgestimmt? Es hat immer Kritik an der Megabaumasse gegeben, in jeder Form.

Die viel diskutierte „neue Beteiligungskultur“ suchte man beim RAW-Dialogverfahren vergebens. In den entscheidenden Gremien des Dialogverfahrens wurde unter Ausschluss der Öffentlichkeit geplant, als sei das RAW eine Brachfläche. Stadtteil- und Nutzervertreter waren nur schwach vertreten. Unter der erdrückenden Dominanz der Eigentümer und Architekten wagten die Stadtteilvertreter*innen nicht viel gegenzureden, auch aus Rücksicht der prekären Vertragssituation der Bestandsnutzer*innen. Die öffentlichen drei „Dialogwerkstätten“ machen den Eindruck eines Showprogrammes zur Gewöhnung an große bauliche Veränderungen, den Abriss großer Teile des RAW für Baublocks und Hochhäuser. Weil das Büro Urban Catalyst gleichzeitig Verfahrensträger und Entwurfsverfasser war, gab es keine neutrale Moderation, was ebenfalls sehr nachteilig war. Der bis zum Schluss geheime Strukturplan von Urban Catalyst wurde bei der letzten Dialogwerkstatt vorgestellt und gilt seitdem als beschlossen.

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Bei der Folgeveranstaltung “1.Werkstattgespräch Schaffung und Gestaltung von Freiflächen auf dem RAW” am 16.10.2018 im Rathaus Kreuzberg durfte der Strukturplan nicht einmal mehr in Frage gestellt werden. Meine Präsentation wurde von Stadtrat Florian Schmidt unterbunden und im Redebeitrag wurde ich abgewürgt. Denn es sollte nur noch um die Restflächen zwischen den Baublocks gehen. Dazu haben die Eigentümer mit bunten Bildchen so getan, als würden die rund 180.000 m² Neubauflächen weder Autoverkehr auf das Gelände bringen, noch die Notwendigkeit für Feuerwehr-, Anlieferungs- und Stellplatzbereiche. Alles schick – totale Verarsche. Wäre man nicht dabei gewesen, könnte man das kaum glauben.

Die Legende von wirtschaftlichen Zwängen

Die Eigentümer geben vor, die riesigen Neubauten aus wirtschaftlichen Gründen zu benötigen, wenn (die wenigen) Teile des RAW erhalten werden sollen. Zudem brauche die Stadt Gewerbeflächen. Für die behaupteten wirtschaftlichen Zwänge gibt es keine Belege und es ist offenbar, dass es bei den riesigen Neubaublocks nur um maximale Gewinnerzielung geht. Zudem ist das Gelände mit der Kultur-, Sport- und Erholungsnutzung für den Stadtteil viel zu wichtig um ausgerechnet hier den Bedarf an Büro- und Gewerbeflächen decken zu wollen. Auf ein Wirtschaftlichkeitsgutachten, das der Bezirk auf öffentlichen Druck in Auftrag gegeben hat und welches wahrscheinlich belegen wird, dass die Eigentümer wirtschaftliche Zwänge dieser Größenordnung nur herbeireden, wartet die Öffentlichkeit vergeblich.

Nach meiner Erhebung der derzeitigen Mieteinnahmen kann man den Bereich von Kurth Immobilien als weitgehend kostendeckend einordnen. Ein behutsames Neubauvolumen ist wirtschaftlich zumutbar. Das kleine Grundstück der Eigentümer Mast+Trenkle (Badehaus, Berlin Strength, Khwan, Hotrod Tour) ist gewinnbringend. Warum auch hier riesige Blocks entstehen sollen und wertvoller öffentlicher Raum und historische Bausubstanz vernichtet wird, ist zumindest wirtschaftlich nicht begründbar. Auf dem östliche Bereich der International Campus AG findet eine rabiate Abriss-Spekulation auf teure Wohnappartements und CoWorking-Spaces statt. Dieses Vorgehen findet auf eigenes Risko statt.

RAW-szenario-2Der Eigentümer des westlichen Zweidrittel des Areals, die Göttinger Kurth Immobilien GmbH, war beim Planungsverfahren 2016 noch mit einem Neubauvolumen von 60-70.000 m² zufrieden und hatte sogar eine Variante vorgestellt, in der das Astra und das Urban Spree erhalten blieb (Link zu meiner Untersuchung). Das war etwa die Hälfte der Baumasse, die jetzt als unverhandelbare Notwendigkeit im Raum steht (Artikel dazu).

Heute wird geplant, als wäre das RAW eine nutzlose Brache. So wird einfach mal das Astra abgerissen, das Urban Spree und der Suicide Circus, die schönen Hallen entlang der Skaterhalle und ein wesentlicher Teil der Skaterhalle selbst, der Bestand am Kletterturm-Biergarten. Der heutige Parkplatz, wo immer eine Freifläche gefordert und beschlossen war, wird mit Neubaublocks zugeknallt, entlang der Revaler Straße werden Blocks in das Denkmalensemble eingesetzt, die es völlig verunstalten und im östlichen Bereich reißt die International Campus AG einfach schon mal alles ab, was den Hochhausplänen im Wege steht… Das alles lässt der Bezirk geschehen, obwohl er die Planungshoheit besitzt.

So könnte das übersetzt in mein 3D-Modell einmal aussehen:

Struktur-2

Es spricht wenig gegen einige Neubauten auf dem RAW-Gelände und es gibt Bereiche, wo dies möglich ist. Aber das vorgestellte Modell ist absurd! Ich komme bei den Flächenberechnungen auf sagenhafte 126.000 m² Neubauflächen allein für den Bereich der Kurth Immobilien. Das übertrifft sogar deren urspüngliche Maximalforderung und darf auf keinen Fall umgesetzt werden.

Die Initiative RAW Kulturensemble setzt sich aktuell für den Erlass einer Erhaltungssatzung für das RAW-Gelände ein. Städtebauliche Erhaltungsgebiete gibt es viele im Bezirk und das RAW ist wegen seiner besonderen Lage und Eigenart geeignet dafür. Als sinnvolle Planungsgrundlage müssten sich dann Neubauten in das Ensemble einfügen und weitere Abrisse könnten verhindert werden. Dafür werden Unterschriften gesammelt für einen Einwohnerantrag in die BVV. Link dazu HIER

Alternativplanung als fortgesetzter Prozess – Stand Oktober 2018

Mein Entwicklungskonzept geht von einer räumlichen Qualifizierung des Areals unter Wahrung des experimentellen Charakters der Nutzungen aus. Es ist das die maximale Baumasse dargestellt, die das Ensemble gerade noch so bewahrt. Die Leitidee ist die Stärkung des Ost-West-Durchgangs durch neue, attraktive Zugänge an der Warschauer Straße und an der Modersohnbrücke hin zu einer “Kulturpromenade”. Hier entstünde die erste Fußgängerzone in Friedrichshain. Es ist absehbar, dass sich die Besucherströme von der Revaler Straße auf das Areal verlagern – für die AnwohnerInnen der Revaler Straße wäre das eine Entlastung.

Machbarkeitsstudie

  • Das RAW-Gelände soll ohne relevanten Abriss weiterentwickelt werden. Es gibt genügend freie Flächen für behutsame Nachverdichtungen. Dargestellt ist eine GFZ von 1,2 mit einem geschätzten Grundstücksanteil an den Baukosten von 830 Euro/m². Das wäre durchaus zumutbar.
  • Die neuen Gebäude sollen sich in der Bauhöhe am Ensemble orientieren. Großen Baumassen und Hochhäusern würde der heutige Charme und die verbleibenden Projekte zum Opfer fallen.
  • Die Kulturangebote müssen über das „Kultur-L“ hinaus erhalten bleiben, die Gesamtnutzung ist erhaltenswert. Eine Erhaltungssatzung soll als Grundlage für eine behutsame Weiterentwicklung des RAW dienen.
  • Die aufgezeigte bauliche Nutzung ist wirtschaftlich vertretbar. Die vermieteten Bereiche sind bereits heute weitgehend kostendeckend, eine wirtschaftliche Notwendigkeit für größere Baumassen besteht nicht.
  • Für die Schaffung öffentlicher Infrastruktur (Promenade, Grünfläche, Kinderbetreuung etc.) soll eine Förderung des Landes in Aussicht gestellt werden.
  • In der hier aufgezeigten baulichen Perspektive ist das  maximale Bauvolumen aufgezeigt, das sich noch in das Ensemble einfügt.

Zur dauerhaften Sicherung der urbanen Qualität braucht es einen qualifizierten Bebauungsplan, in dem Bestandsgebäude mit ihrer Nutzung eng umrissen festgesetzt sind, öffentliches Wegerecht gesichert wird und Neubauflächen exakt ausgewiesen sind. Das Ensemble soll mit einer Erhaltungssatzung unter Schutz gestellt werden. Um die Eigentümer zu entlasten, soll die zentrale Grünfläche aus dem Sondervermögen Infrastruktur der Wachsenden Stadt (SIWA) mitfinanziert oder angekauft werden. Die wachsende Einwohner- und Nutzerdichte in Friedrichshain macht die Schaffung einer neuen Grünfläche notwendig.

Als PDF HIER
Präsentation RAW-Erörterung 14.12.2017, Stadtteilbüro Friedrichshain