Kurth Immobilien geht auf Konfrontation

• Alle Nutzer des Soziokulturellen-L haben keine Verlängerung der Mietverträge bekommen und sind seit dem 31.12.2025 vertragslos! 
• Zuvor wurden mehrfach die Mieten erhöht mit dem Ergebnis, dass bereits sehr viele Mieter ausgezogen sind. Es gibt keine Neuvermietungen!
• Das wertvolle Soziokulturelle-L droht vernichtet zu werden!
• Kurth Immobilien will Wohnungsbau auf dem RAW durchsetzen, und zwar umgehend!

Der “Deal” aus 2019 ist damit Geschichte. Kuth Immoblien hat das Bebauungsplanverfahren beendet und selbst erklärt, dass die riesigen Büroblocks nicht mehr gebraucht wird. Nun möchte man umgehend Baurecht für Wohnungsbau auf der großen Freifläche (Weihnachtsmarkt, “Berlin Forest“). Auch in den Gemäuern des Haubentauchers (“Markthalle“) soll zukünftig Wohnen stattfinden.

Im aufgestellten Bebauungsplan sind diese Flächen Kerngebiete (MK), in denen Wohnen nur in Ausnahmen zulässig sind. Wohnungsbau auf dem RAW war stets ausgeschlossen, weil dies das Ende der Freizügigkeit der wertvollen Kulturnutzungen bedeuten würde. Auch die geforderten temporären Wohnformen (Hotel, Studiewohnen, Boardinghaus) haben ein Recht auf Nachtruhe, trotz der geplanten aufwändigen Spezialkastenfenster. Es geht offenbar um Betongold um jeden Preis. Dafür ist das RAW aber zu kostbar.

Dabei ist es den jetzigen Bestand zu betreiben, offenbar auskömmlich. Nach Schätzungen (und Mieterbefragungen) der Planungsagentur belaufen sich die Einnahmen aus Kaltmieten mittlerweile auf rund 2 Millionen Euro im Jahr. Das entspricht auf den Kaufpreis bezogen eine Rendite von über 7%!

Die Planungsagentur hat Kurth Immobilien einen Lösungsprozess angeboten. Nur mit einer Halbierung der Baumasse ist eine akzeptable Entwicklung möglich. Eine Beispielanordnung von baulichen Ergänzungen hat die Planungsagentur über Jahre hinweg entwickelt (Artikel unten). 

Hier der Lageplan von der Präsentation von Kurth Immobilien im öff. Planungsausschuss am 08.01.2026. Der geforderte Wohnungsbau ist farblich hervorgehoben. Privates Foto von Leinwand.

Das Gemäuer des Haubentauchers mit Wohnungen zustopfen?

Wohnen mitten auf dem RAW geht nur mit einer weitestgehenden Stillegung des Kulturbetriebes. Den “Haubentaucher” mit Hotel und Wohnen zuzubauen bedeutet, erst einmal alles abzureißen um die Backsteine dann wieder historisierend davor zu setzen. Wie auch immer, Wohnen mitten auf dem RAW geht garnicht!

Auch wenn die riesigen Büroblocks mit Hochhaus an der Warschauer Straße nicht mehr gebraucht werden – das Spekulationsobjekt lässt sich mit Baurecht dennoch gut abverkaufen. Mehr dazu HIER

Aus “Berlin Forest” wird Berlin-Absurdistan

Komplett mit Wohnen und Hotel ausfüllen möchte Kurth Immobilien die Freifläche, wo jedes Jahr der schöne Weihnachtsmarkt stattfindet. Neu (und unmöglich) ist, dass mit einem Hotel nun sogar bis an den Kletter-Biergarten herangebaut werden soll. Dahinter quetscht sich ein “Forest-Wald” aus Wohnblocks. Das alles soll nun sehr schnell gehen.
Das alles ist ein mustergültiges Beispiel einer Hinterzimmerplanung, die erst fast zwei Jahre später öffentlich wird. Sie geht komplett an den Bedarfen vorbei und musste offenbar deshalb so lange vor der Öffentlichkeit verborgen gehalten werden. Es ist zu hoffen, dass die Senatsverwaltung diesen Unsinn nicht erzwingt. 

Wohnen auf dem RAW erscheint – wenn überhaupt – nur am östlichen Ende nahe der Modersohnbrücke möglich und sinnvoll. Die Planungsagentur hat dazu eine Beispielanordnung veröffentlicht.

Neue Planungen RAW OST 2025

Am 20.11.25 wurde im Planungsauschuss folgende Planung für den RAW-Bereich an der Modersohnbrücke vorgestellt. Man meinte, dass sich die Baukörper (etwas dunker rechts) in das Gesamtbild gut einfügen würden. Das Hauptproblem stellt dabei das als Maßstab angenommene Gesamtbild RAW West dar, für das längst noch kein Baurecht absehbar ist. Es kann nach wie vor nicht wahr sein, dass der Bezirk das kostbare RAW der Immobilienbranche zur Verwertung preisgibt. Der Preis ist zu hoch, um einen ohnehin weitestgehend denkmalgeschützten Kernbereich zu erhalten. 

Völlig inakzeptabel ist die erschlagend aufgetürmte Baumasse von fast 38.000 m² Gewerbeflächen. Wer braucht all die Baumasse, wenn sie sich selbst jegliche Urbanität nimmt?

Dazu soll fast die Hälfte der wunderbaren Halle 13 abgerissen werden. Hier fand 2015 die interessante Kulturnutzung “Neue Heimat” (Foto rechts) statt. Es ist die schönste verbliebene Halle auf dem RAW.

In der alternativen Potentialstudie der Planungsagentur für das gesamte RAW ist auch dieser Bereich dargestellt –  wie es gerade so gehen könnte, ohne das Ensemble zu entstellen. Es wird hier davon ausgegangen, dass der Bezirk den Abriss der Halle 12 duldet, aber den vollständige Erhalt der Halle 13 anordnet. Dies führt zu einer wohltuenden Gliederung des Neubaupotentials. Der Abriss der denkmalwerten Halle 13 darf nicht geduldet werden!

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Alternative Potentialstudie RAW der Planungsagentur

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RAW Ost 2023 – Studie TOPOS

Die Planungsagentur begrüßt die Initiative des Bezirks auf das Hochhaus zu verzichten und eine große Freifläche zu schaffen, mit einer Grenzbebauung im Süden. Das ist ein großer Fortschritt für das zukünftige RAW. Einzig bei der Vermeidung des Teilabrisses der historischen Halle und den Bauhöhen muss noch nachjustiert werden.

Die aktuellen Planungen für den östlichen Teil des RAW sind am 22.06.2023 im Bauausschuss vorgestellt worden. Im Auftrag des Bezirks erstellte das Büro TOPOS eine Studie, die offenbar mit den neuen Eigentümern “Norsk / CoreEstate” abgesprochen ist (Studie hier). Auch der Teilbereich Mitte (Eigentümer: Centrum) ist enthalten. Dort wird jedoch nur das Badehaus erhalten.

Auffällig ist der Entfall des Hochhauses, das im Strukturplan der “Dialogwerkstatt” bisher geplant war. Das ist ein wichtiger Schritt hin zu mehr Ökologie und weniger städtebaulicher Kiezzerstörung. Auch der Ansatz, die “RAW-Promenade” bis zur Ecke Revaler Str. / Modersohnbrücke durchzuführen ist begrüßenswert, insbesondere wenn sie sich auch weiterhin durch historisches Ensemble schlängelt. Der Streifen an der Brücke, auf dem die Bahnbetriebshallen erschlossen werden, gehört der Bahn, mit der man sich sicherlich über ein Wegerecht, wie es das früher bereits gab, einigen kann.

Weniger schön ist der Wegfall der Halle 12 (“Möbelhalle”). Diese wäre vom Voreigentümer bereits längst abgerissen worden, wenn die Initiative damals nicht stark widersprochen hätte. Nun soll sie zugunsten einer Grünfläche weichen. Das ist vielleicht hinnehmbar. Nicht hinnehmbar ist der aufgezeigte Abriss der südlichen Hälfte der historischen Halle 13, damit die drei Baufelder sich voll ausdehnen können. Das darf nicht sein und ein Vorschlag für eine Strukturanpassung ist in meine Darstellung einer alternativen Entwicklung eingegangen. Darin wird ein Kompromiss zwischen der baulichen Möglichkeit nach §34 (Baurecht nur im Bestandsmaßstab, Urteil HIER) und der Topos-Studie aufgezeigt. 

Im Teilbereich Mitte würde viel RAW-Identität sinnlos zerstört, wenn bis auf das Badehaus die historische Bausubstanz abgerissen würde. Denn wer braucht an dieser sensiblen Stelle 3-4 geschossige Neubauten? Nicht einmal den Eigentümer macht das reich und es verursacht unnötigen Stress. Die historische Bausubstanz muss erhalten bleiben, an der Einfahrt gibt es jedoch einen Teilbereich für Neubau.
Vorschlag: Das kleine Grundstück wird an eine Stiftung verkauft, die nur den offenen Eckbereich entwickelt. Notfalls beschränkt der Bebauungsplan das Baurecht auf die Ecke, wo heute die “Hotrod Tour Berlin” untergebracht ist – eine verzichtbare Knatter-Kart-Ausleihe für Berlintouren, die auf die Nerven gehen.

Hier zur Verdeutlichung Ausschnitte aus der Studie von TOPOS:

Ehemalige Planungen 2020 RAW Ost “IC Campus”

Einen ersten Eindruck über die damaligen Bauabsichten von “IC Campus” kann man sich hier verschaffen – veröffentlicht bei einer Präsentation eines vorläufigen Planungsstandes bei der Konferenz „Clubs im Neubau“ 28.10.2020: Präsentation HIER

Offenbar will man auf die beiden schönen Hallen einen 7-geschossigen Büroriegel stellen. So etwas kann man mit sehr viel Beton und Stahl irgendwie hinkriegen, aber es erscheint ebensowenig ökologisch nachhaltig wie funktional sinnvoll bzw. notwendig noch denkmalgerecht. Das Vorhaben ist abwegig.

Natürlich darf das obligatorische Hochhaus in der Planung nicht fehlen. Der Grüne Bezirk lädt mit seiner Hochhaus-Bauoffensive dazu ein, weil er dem Greenwashing glaubt, Hochhäuser wären ökologisch sinnvoll.. Hochhäuser sind jedoch strukturell zu energie- und rohstoffintensiv und stehen einem echten Klimaschutz im Weg. Obwohl dies eigentlich Allgemeinwissen ist, ist das im Bezirk leider noch nicht angekommen.

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Der Hochhaus- und Abriss-Deal von 2019 sollte eigentlich die Soziokultur schützen. Nun wurden die Mieten aber dennoch erhöht, was zu einem Auszug eines relevanten Teils der schützenswerten Mietern führte. Der Deal ist dadurch eigentlich geplatzt. Ein Neustart der Planungen mit angepasster Baumasse und weniger Abriss stünde an.

Was tut der Bezirk?

Der Bezirk feiert als einziger und völlig an den Interessen der Wohnbevölkerung vorbei nach wie vor seinen Deal mit den Eigentümern: Diesen neuen Leuchtturm der Hochhaus-Gentrifizierung, ausgerechnet auf dem RAW-Gelände.

Nun soll sogar Wohnbebauung ermöglicht werden, was dem “Deal” völlig widerspricht und der wertvollen (verbleibenden) Kulturlandschaft sehr schaden wird. Der Eigentümer kann mit den horrenden Baumassen als Büroflächen nichts mehr anfangen, also müssen Wohnungen her. Das war bisher strikt ausgeschlossen. Auch das Entgegenkommen des Bezirks, problematischen Wohnungsbau zu ermöglichen, muss zu einer Neuverhandlung der Baumassen und dem Bestandsschutz führen. Meine Planungsstudie dazu liefert ein tragfähiges Modell einer maximalen baulichen Ergänzung. 

Hier die Planung des “Deals”, der vom Bezirk als großen Erfolg mit Vorbildcharakter angesehen wird:

Während man bei den Uferhallen im Wedding die jahrelange Erpressung des Eigentümers – Verbleib der Bestandsmieter gegen die Genehmigungen von massiver Neubebauung und einem Hochhaus – erfolgreich abgewehrt hat, ist man im Grünen Bezirk “XHain” noch nicht soweit. Hier will man dem Druck nachgeben und das RAW zu großen Teilen abreißen lassen. Das RAW viel zu kostbar für eine rein spekulative Hochhaus-Abrissentwicklung!

Im Ausschuss für Stadtplanung wurde am 11.01.24 kurz ein Bild des qualifizierten Bebauungsplanentwurfs für den Bereich RAW West von Kurth Immobilien gezeigt (Bild unten, kommentiert). Es soll vorangehen, das RAW soll zu großen Teilen abgerissen und durch riesige Gewerbeblocks und Hochhäuser ersetzt werden (Bereich Orange). Damit beugt sich der Bezirk der Forderung des Eigentümers, dass nur mit einem Bauvolumen von rund 149.000 m² der Bestand der übrig bleibenden Mietverhältnisse des “Soziokulturellen-L” (SKL) garantiert werden kann (Bereich Rot). Dabei spielt dieser Bereich im allgemeinen Wertzuwachs bei Baurecht überhaupt keine Rolle!

Wenn Kurth-Immobilien mit ihrer Behauptung der wirtschaftlichen Zwänge durchkommen würde, bekäme das Grundstück mit Baurecht allein für den Neubauteil (ca. 37.800 m²) einen erheblichen Mehrwert:

• Aus 2015 gezahlten 500 Euro/m² Grundstück würden mit Baurecht ggf. 4.500 Euro/m² (heutiger Bodenrichtwert), also rund 200 Millionen Euro.
• Wahrscheinlich steigt der Grundstückswert vom Bereich “MK 1” bei einem solch üppigen Baurecht in Richtung 10.000 Euro/m², wie gegenüber an der Spree (Link Bodenrichtwert). Dann erbrächte der Weiterverkauf rund 300 Millionen Euro.
• Und pünktlich zur geplanten Festsetzung des Bebauungsplans 2025 wäre das Grundstück dann 10 Jahre im Besitz von Kurth-Immobilien und könnte steuerfrei in Teilen veräußert werden.

Kaum jemand glaubt, dass Kurth-Immobilien als mittelständisches Familienunternehmen das Bauvolumen von 149.000 m² ohne Teilveräußerungen allein stemmen wird. Angesichts eines Kaufpreises von nur 25 Millionen Euro im Jahr 2015 ist die Gewinnspanne exorbitant – mit oder ohne zusätzliche Einnahmen auf der SKL-Fläche. 

Die Hälfte der geplanten Baumasse

Aber auch mit weniger als der Hälfte der geplanten Baumasse, wie hier von der Planungsagentur aufgezeigt, wäre ein erheblicher Wertzuwachs zu erwarten – wirtschaftlich mehr als “auskömmlich”! Der Bereich des SKL spielt bei alldem finanziell keine große Rolle. Dieser ist ohnehin zum großen Teil Denkmalbereich und soll kostenlos in eine Selbstverwaltung überlassen werden. Bisher eignete er sich jedoch gut als Drohpotential gegenüber dem Bezirk.

Aktuell hat es eine deftige Mieterhöhung gegeben. Damit nähern sich die Mieten an ein übliches Niveau für die Bespielung unsanierter Räume in Eigenregie. Erste Mieter sollen bereits ausziehen. Dabei werden mit der Erhöhung der Mieten, besonders im Bereich des Kulturgewerbes, die Bewirtschaftung des jetzigen Bestandes für Kurth Immobilien immer auskömmlicher. Man kann davon ausgehen, dass jährlich rund 1,5 Millionen Euro an Kaltmieten eingehen.

Modellerfolg Uferhallen vorbildlich für das RAW!

Damit zeichnet sich eine Perspektive des RAW ohne Abriss ab, ähnlich wie bei den Uferhallen im Wedding: Dort hat der Eigentümer ganz ähnliche Neubauvisionen mit Hochhaus etc. aufgegeben und bewirtschaftet nun den Bestand für die nächsten 30 Jahre weiter. Der Neubau reduziert sich auf ein offenbar verträgliches Maß (Webeseite Architekten). Das Land Berlin gibt jährlich eine Million Kulturförderung dazu.

Das «Projekt mit Signalwirkung» sollte auch im Grünen Bezirk ankommen. Es kann nicht sein, dass der einmalge Kulturraum RAW derart plump zu einem “Mercedes-Uber-Center 2.0” verhackstückt wird!

Zur Hauptseite RAW hier entlang…

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Aktuelle Planung zum Abriss / Neubau des RAW

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Das RAW ist als Abladeplatz für maximale Geschossfläche zu schade!

Eine Architekturkritik:

• Hier wird relativ sinnentleert Baumasse erzeugt – wer braucht z.B. 40 Meter tiefe Baukörper? Die natürliche Belichtung und Belüftung der riesigen innenliegenden Flächen entfällt und zwingt zu einem enormen Einsatz von Energie für Licht+Luft. Die Ressourcenverschwendung ist in einem solchen Entwurf inbegriffen.
• Das Hochhaus mag in einer primitiven Denkart ganz gut zum gegenüber liegenden Amazon-EDGE-Tower passen, in der Realität steht es jedoch bereits im Bereich des gründerzeitlichen Wohnquartiers und prägt dieses auf ungute Art neu – es entstehen starke Gentrifizierungseffekte.
• Das Hochhaus verschattet den neuen Platzbereich und wird ihm zwangsläufig eine sterile “Downtown”-Atmosphäre geben. Zudem wird es nicht gebraucht, weder für das städtische Büroflächenangebot noch für die Wirtschaftlichkeit des Gesamtvorhabens, siehe Gefälligkeitsgutachten.
• In Zeiten des Strebens nach Klimaneutralität verbietet sich der Bau von energie- und baustoffintensiven Hochhäusern ohnehin. Deshalb ist ein Bürgerbegehren in Vorbereitung, das die 20 geplanten neuen Hochhäuser im Bezirk verhindern soll: https://hochhausbau-stoppen.de/
• Den heutigen “Haubentaucher” mit Baumasse derart aufzufüllen, kann auch aus Denkmalschutzgründen (Umgebungsschutz) nicht ganz ernst gemeint sein.
• Das Astra findet sich in einem Büro/Shopping-Center an der Stelle der heutigen Getränkehalle wieder – hier wird nicht einmal die versprochene “DNA” erhalten. Für dessen Anlieferung wird der schöne Biergarten am Kegel zur Zufahrtsstraße und das wertvolle Ensemble zum großen Teil abgerissen. Warum gibt es hier keinen Denkmalschutz, zumindest als Denkmalbereich?
• Durch den Abriss der Projekte Suicide Circus, Urban Spree und Astra verschwinden nicht nur die historischen RAW-Originalgebäude, sondern auch die wertvollen Kulturgärten. Aus der geschätzten Vielfalt wird ein Stadtplatz, der diese Qualitäten absehbar nicht annähernd ersetzten kann. So erinnert der Name “RAW Arena” an den brachialen Nachbarn an der “Mercedes-Benz-Arena”. Der Pavillon “RAW-Portier” soll ein zentraler Security-Infopoint werden und “RAW-Showcase” ein Showroom für die Konzerne, die im Hochhaus residieren. Schöne neue Welt!
• Es schließt sich auf dem großen Parkplatz ein sog. “Berlin-Forest” an, eine Verschachtelung von quadratisch-dicken Baublocks, die durch eine Art Gitterrost zusammengehalten werden. Das schafft keine räumliche Qualität, auch wenn man es in der Darstellung hinter riesigen Bäumen versteckt. Die Blocks versperren sich gegenseitig, es entstehen nur minimale Lichthöfe. Das ist insofern abzulehnen, weil es für diesen großen Bereich immer Planungsziel und BVV-Beschluss war, neben einer Bebauung auch eine nutzbare öffentliche Grünfläche zu schaffen.

Fazit: Der grüne Bezirk will das tatsächlich umsetzen und sich einer großen Erpressung und Täuschung beugen. Das RAW wird kaum wiederzuerkennen sein, der Mercedes-Benz-Platz schwappt herüber.

Wie eine mögliche (Maximal)Alternative aussehen könnte, in der sich Neubauten ohne größeren Abriss in das Ensemble einfügen, hier im Vergleich: Potentialstudie RAW

 

 

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Wie man es auch dreht und wendet – es bleibt viel zu viel Baumasse
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Es droht ein weiterer Mercedes-Benz-Platz zu entstehen – aktuell wird  baurechtlich die Grundlage dazu geschaffen.
Das ist auch deshalb bedenklich, weil kaum anzunehmen ist, dass das Familienunternehmen Kurth die geplanten Baufelder selbst umsetzen wird. Denn wegen der Größe des Projektes ist ein Weiterverkauf der Parzellen mit Baurecht wahrscheinlich. Dafür ist die Planung ordentlich in einzelne Baufelder aufgeteilt. Am Ende hat man es wieder mit den üblichen Großunternehmen zu tun, die bereits das Anschutz-Quartier besiedeln.

• Die Gewinnspanne beim Weiterverkauf wäre enorm: So hat das Grundstück 2015 nur 500 Euro/m² gekostet, der Bodenrichtwert liegt heute schon bei 5.500 Euro/m².
• Mit dem orbitanten Baurecht könnte der Quadratmeter Grundstück auch über 10.000 Euro/m² wert sein, wie in der bereits entwickelten Nachbarschaft (siehe Bodenrichtwert). Man könnte beim Weiterverkauf also ein halbe Milliarde Euro erzielen, bei einem Kaufpreis von nur 28 Mio. Euro.

Die Initiative RAW Kulturensemble fordert die Beendigung des Masterplanverfahrens und ein neues Gutachten, das von vernünftigen und üblichen Zahlen ausgeht. Maximal die Hälfte der Baumasse ist soll der neue Zielwert sein. Das ist wirtschaftlich auskömmlich. Eine Diskussionsgrundlage dazu hat Kurth immobilien 2016 selbst geliefert, als man mit zwei Entwürfen mit etwa dieser Baumasse ins Rennen gegangen ist – Link dazu hier

Aktuelle Presse dazu:

TipBerlin-Interview vom 22.02.2022
ND vom 24.2.22
taz vom 23.2.2022

Bilder der vier Entwürfe aus dem Verfahren: